Zaciągnięcie kredytu hipotecznego to poważna decyzja finansowa. Wiąże się ona nie tylko z długoterminowym zobowiązaniem, ale też z wieloma dodatkowymi kosztami. Jednym z nich jest ubezpieczenie pomostowe – opłata, która może Cię zaskoczyć, jeśli nie jesteś na nią przygotowany. To rozwiązanie tymczasowe, stosowane przez banki do momentu, aż hipoteka zostanie wpisana do księgi wieczystej. Wbrew pozorom, nie jest to koszt, który przepada – w wielu przypadkach możesz go odzyskać. W tym artykule wyjaśnię Ci krok po kroku, czym jest ubezpieczenie pomostowe, kiedy się je płaci, ile trwa i jak możesz zminimalizować jego wpływ na swój portfel.
Żebyś dobrze zrozumiał, czym jest ubezpieczenie pomostowe, musisz dowiedzieć się, czym jest hipoteka i kiedy ona powstaje
Jeśli planujesz wziąć kredyt hipoteczny na zakup mieszkania lub domu, musisz wiedzieć, że bank będzie chciał zabezpieczyć swoje pieniądze. Robi to poprzez ustanowienie hipoteki na nieruchomości, którą finansujesz z kredytu. Mówiąc prościej – jeśli z jakiegoś powodu przestaniesz spłacać raty, bank ma prawo dochodzić zwrotu środków. Na przykład sprzedając Twoją nieruchomość i spłacając z tego dług.
Ale uwaga! Hipoteka nie powstaje automatycznie w dniu podpisania umowy z bankiem. Musi najpierw zostać oficjalnie wpisana do księgi wieczystej Twojej nieruchomości. Zajmuje się tym sąd rejonowy, a cała procedura może trwać od kilku tygodni do nawet kilkunastu miesięcy. Wszystko zależy od tego, jak szybko działa dany sąd.
I właśnie w tym czasie – zanim hipoteka zostanie formalnie wpisana do księgi – bank nie ma jeszcze pełnego zabezpieczenia swojej pożyczki. Co wtedy? Żeby zminimalizować ryzyko, bank wymaga, żebyś wykupił tzw. ubezpieczenie pomostowe. To forma tymczasowego zabezpieczenia, która ma chronić interesy banku do momentu wpisu hipoteki do księgi wieczystej. Ale o tym, jak działa to ubezpieczenie i co oznacza dla Ciebie, opowiem w kolejnych częściach.
Czym jest ubezpieczenie pomostowe?
Ubezpieczenie pomostowe to coś, z czym zetkniesz się, jeśli bierzesz kredyt hipoteczny. Choć może brzmieć skomplikowanie, w rzeczywistości chodzi o zabezpieczenie dla banku na wypadek, gdybyś przestał spłacać raty, zanim Twoja hipoteka zostanie oficjalnie wpisana do księgi wieczystej.
Wyobraź sobie, że podpisałeś umowę kredytową i bank przekazał już pieniądze na zakup mieszkania lub rozpoczęcie budowy domu. Mimo to sąd jeszcze nie zarejestrował wpisu o hipotece, a więc bank nie ma jeszcze formalnego zabezpieczenia. Właśnie w tym okresie działa ubezpieczenie pomostowe. Chroni ono bank przed ryzykiem, że coś pójdzie nie tak i nie odzyska on swoich pieniędzy.
Z Twojej perspektywy wygląda to najczęściej tak, że do czasu wpisu hipoteki ponosisz dodatkowy koszt zwykle w formie podwyższonego oprocentowania rat lub jednorazowej składki doliczonej do kredytu. To właśnie cena za to, że bank bierze na siebie tymczasowe ryzyko.
Warto wiedzieć, że ubezpieczenie pomostowe obowiązuje nie tylko przy zakupie gotowej nieruchomości, ale też przy budowie domu. Co więcej – w przypadku budowy okres jego obowiązywania może się znacznie wydłużyć, bo bank czeka na zakończenie inwestycji i pełny wpis do księgi wieczystej. A to może potrwać nawet kilka lat.
Dobrą wiadomością jest to, że dzięki zmianom w prawie, banki mogą pobierać wyższe opłaty tylko do momentu, kiedy sąd wyda postanowienie o wpisie hipoteki – a nie aż do chwili, gdy wpis stanie się prawomocny. To oznacza, że okres naliczania wyższych kosztów może być krótszy niż kiedyś.
Czy ubezpieczenie pomostowe jest obowiązkowe?
Ubezpieczenie pomostowe nie jest wprost narzucone przepisami prawa, ale w praktyce – jeśli bierzesz kredyt hipoteczny, to trudno go uniknąć. Banki niemal zawsze wymagają tego zabezpieczenia w okresie, gdy czekają na wpis hipoteki do księgi wieczystej. To dla nich sposób na ograniczenie ryzyka, zanim otrzymają formalne zabezpieczenie w postaci hipoteki.
Zgodnie z aktualnymi przepisami, bank może naliczyć Ci dodatkowy koszt za ten okres oczekiwania. Może to być np. wyższe oprocentowanie lub inna opłata. Dobra wiadomość jest taka, że te środki – po dokonaniu wpisu hipoteki – nie przepadają. Bank powinien je zwrócić lub zaliczyć na spłatę kredytu.
Oznacza to, że chociaż tymczasowo ponosisz dodatkowy koszt, to nie tracisz tych pieniędzy bezpowrotnie. Można powiedzieć, że ubezpieczenie pomostowe jest obowiązkowe w praktyce, ale ustawowo bank nie może go traktować jako trwałego obciążenia.
Kiedy konieczne będzie wykupienie ubezpieczenia pomostowego?
Jeśli planujesz zaciągnąć kredyt hipoteczny na zakup mieszkania, domu albo działki, to najprawdopodobniej będziesz musiał wykupić ubezpieczenie pomostowe. Najczęściej jego zawarcie następuje równocześnie z podpisaniem umowy kredytowej. Dotyczy to sytuacji, gdy to właśnie ta kupowana nieruchomość będzie zabezpieczeniem kredytu – czyli bank wpisze na niej hipotekę.
Są jednak wyjątki. Jeśli już posiadasz nieruchomość, na której bank chce ustanowić hipotekę, i możesz tak ustalić z bankiem wypłatę środków, żeby nastąpiła dopiero po dokonaniu wpisu do księgi wieczystej – wtedy nie musisz wykupować ubezpieczenia pomostowego. Wszystko zależy od tego, czy bank zdąży się wcześniej zabezpieczyć.
W teorii to bank ponosi koszty ubezpieczenia, ale w praktyce często są one przerzucane na Ciebie – najczęściej w formie tymczasowo wyższego oprocentowania rat. Innymi słowy, dopóki sąd nie zakończy formalności związanych z wpisem hipoteki, Twoje raty mogą być nieco wyższe niż te, które będą obowiązywać później.
Od kiedy będzie trzeba płacić za ubezpieczenie pomostowe?
To, kiedy zaczynasz płacić za ubezpieczenie pomostowe, zależy od tego, skąd pochodzi Twoja nieruchomość. Jeśli kupujesz mieszkanie lub dom z rynku wtórnego – czyli od poprzedniego właściciela – opłaty zaczynają się w momencie wypłaty kredytu przez bank.
W przypadku zakupu nieruchomości od dewelopera sytuacja wygląda trochę inaczej. Tam bank zazwyczaj wypłaca środki w transzach. I już przy uruchomieniu pierwszej z nich zaczyna naliczać składki za ubezpieczenie pomostowe.
Do kiedy będzie trzeba płacić za ubezpieczenie pomostowe?
Ubezpieczenie pomostowe obowiązuje tylko przez określony czas – ale jak długi to będzie okres, zależy od konkretnej sytuacji. Zasadniczo płacisz za nie od momentu zawarcia umowy kredytowej aż do chwili, gdy sąd wpisze hipotekę do księgi wieczystej.
Co zrobić, żeby jak najkrócej płacić ubezpieczenie pomostowe?
Choć nie da się całkowicie uniknąć ubezpieczenia pomostowego, możesz podjąć kilka kroków, które realnie skrócą czas jego trwania. A co za tym idzie, zmniejszą koszt, który ponosisz.
Po pierwsze: jak najszybciej złóż wniosek o wpis hipoteki do księgi wieczystej. Im szybciej trafi on do sądu po podpisaniu aktu notarialnego, tym szybciej zostanie rozpatrzony. Nie warto zwlekać, bo każdy dzień zwłoki to dodatkowy koszt dla Ciebie.
Po drugie: monitoruj postępy sprawy w sądzie. Możesz sprawdzać status wniosku online lub bezpośrednio kontaktować się z sądem. Dzięki temu szybko zauważysz ewentualne błędy czy braki w dokumentach, które mogą spowolnić cały proces.
Po trzecie: jeśli sąd to umożliwia, złóż wniosek o przyspieszenie wpisu. W wielu przypadkach sądy akceptują takie prośby, szczególnie jeśli dobrze je uzasadnisz.
I wreszcie – jeśli jesteś jeszcze na etapie wyboru nieruchomości – zwróć uwagę, czy jej księga wieczysta jest uregulowana. Mieszkanie lub dom z uporządkowaną dokumentacją może znacząco skrócić czas oczekiwania na wpis hipoteki.
W skrócie: szybkie działanie, czujność i dobra organizacja mogą oszczędzić Ci niepotrzebnych kosztów.
Ubezpieczenie pomostowe podlega zwrotowi
Jeśli obawiasz się, że ubezpieczenie pomostowe to koszt, który po prostu „przepadnie”, mam dla Ciebie dobrą wiadomość. Od 17 września 2022 roku obowiązują przepisy, które zobowiązują banki do zwrotu opłat związanych z tym ubezpieczeniem.
Jeżeli bank doliczał Ci do raty kredytu koszt ubezpieczenia pomostowego, to po tym, jak hipoteka zostanie wpisana do księgi wieczystej, ma obowiązek rozliczyć się z Tobą. Ma na to 60 dni – i może albo oddać Ci nadpłatę, albo zaliczyć te środki jako spłatę części kredytu. W praktyce oznacza to, że nie tracisz tych pieniędzy, tylko po prostu „wracają” do Ciebie w innej formie.
Co ważne, te zasady obowiązują dla umów kredytowych zawartych po 17 września 2022 roku. Warto też wiedzieć, że niektóre banki – w odpowiedzi na zmiany w przepisach – całkowicie zrezygnowały z pobierania opłat za ubezpieczenie pomostowe, ponieważ wiedzą, że i tak muszą je później zwrócić.
Ubezpieczenie pomostowe – podsumowanie najważniejszych informacji
Ubezpieczenie pomostowe to tymczasowy koszt, który ponosisz jako kredytobiorca, zanim sąd wpisze hipotekę do księgi wieczystej. Opłaty naliczane są od momentu wypłaty kredytu – w przypadku mieszkań z rynku wtórnego – albo od wypłaty pierwszej transzy – w przypadku nieruchomości z rynku pierwotnego.
Okres obowiązywania ubezpieczenia zależy głównie od tempa działania sądu. Może trwać od kilku tygodni do kilku miesięcy, a przy budowie domu nawet dłużej. Dobra wiadomość jest taka, że dla umów zawartych po 17 września 2022 roku banki mają obowiązek zwrócić Ci pieniądze naliczone za ten okres lub zaliczyć je na poczet kredytu.
Jeśli chcesz skrócić czas naliczania składek, działaj szybko. Złóż wniosek o wpis hipoteki od razu po podpisaniu umowy, śledź jego status w sądzie i – jeśli to możliwe – poproś o przyspieszenie rozpatrzenia. Im sprawniej załatwisz formalności, tym mniej zapłacisz.
Komentarze
Nie ma jeszcze żadnych komentarzy :)