Umowa przedwstępna – co warto wiedzieć, zanim kupisz nieruchomość?

Kupno mieszkania, działki czy lokalu użytkowego to często jedna z najważniejszych decyzji w życiu. Zanim jednak dojdzie do zawarcia umowy sprzedaży, wiele osób decyduje się na wcześniejsze zabezpieczenie swoich interesów poprzez zawarcie umowy przedwstępnej. To rozwiązanie powszechnie stosowane na rynku nieruchomości, które daje pewność, że strony poważnie myślą o finalizacji transakcji. Czym dokładnie jest umowa przedwstępna i w jakich przypadkach stosuje się ją najczęściej?

Definicja umowy przedwstępnej – co to właściwie jest?

Definicja umowy przedwstępnej zawarta jest w Kodeksie cywilnym. Według niej, jest to umowa, w której jedna lub obie strony zobowiązują się do zawarcia umowy, która będzie miała miejsce w przyszłości – czyli tej „właściwej”, przenoszącej np. własność nieruchomości.

W praktyce umowa przedwstępna dotyczy najczęściej nieruchomości i jest bardzo popularna w przypadku mieszkań z rynku pierwotnego i wtórnego. Strony deklarują w niej, że w określonym terminie podpiszą ostateczną umowę sprzedaży nieruchomości, na ustalonych wcześniej warunkach.

Często umowa przedwstępna jest także podpisywana między firmą a osobą, która została przyjęta do nowej pracy i będzie zatrudniona za określony czas, na przykład w przypadku okresu wypowiedzenia w poprzedniej firmie.

Umowa przedwstępna może być skutecznym narzędziem dochodzenia swoich praw, jeśli druga strona z jakiegoś powodu zrezygnuje z zawarcia przyrzeczonej umowy.

Kiedy zawiera się umowę przedwstępną?

Zawarcie umowy przedwstępnej następuje zazwyczaj wtedy, gdy strony są już zdecydowane na transakcję, ale z różnych powodów nie mogą jeszcze zawrzeć umowy przyrzeczonej – np. oczekują na kredyt, uregulowanie stanu prawnego nieruchomości, zakończenie budowy, czy też okresu wypowiedzenia w pracy.

Warto zaznaczyć, że umowa przedwstępna została uznana prawne za skuteczny sposób zabezpieczenia interesów zarówno kupującego, jak i sprzedającego. Podpisanie umowy przedwstępnej daje poczucie bezpieczeństwa i pozwala zaplanować przyszłość na podstawie dokumentu, który obydwie strony będą respektować.

Co powinna zawierać umowa przedwstępna?

Każda umowa przedwstępna powinna zawierać kluczowe informacje, które sprawiają, że dokument jest ważny. W umowie powinny znaleźć się przede wszystkim:

• dane osobowe obydwu stron,
• opis przedmiotu sprzedaży (np. umowa sprzedaży lokalu, działki, wykonywane stanowisko pracy),
• cena oraz sposób zapłaty,
• termin zawarcia umowy przyrzeczonej,
• postanowienia umowy przedwstępnej dotyczące zadatku, zaliczki, odstąpienia od umowy i konsekwencji niewywiązania się,
• informacje na temat oświadczeń dotyczących np. stanu prawnego nieruchomości.

Pamiętaj, że przygotowanie umowy przedwstępnej najlepiej powierzyć doświadczonemu prawnikowi lub notariuszowi. Pozwoli to uniknąć błędów i może zaoszczędzić Ci dużo stresu.

Umowa przedwstępna notarialna – czy to dobry pomysł?

Umowa przedwstępna może być zawarta w zwykłej formie pisemnej, jednak gdy dotyczy nieruchomości, warto rozważyć zawarcie jej w formie aktu notarialnego. Taka forma zwiększa bezpieczeństwo i umożliwia dochodzenie swoich praw w sądzie, np. poprzez roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej.

Jeśli umowa przedwstępna zostanie zawarta u notariusza, daje to nieco większą gwarancję dla transakcji. Oczywiście, sama umowa przedwstępna w formie innej, niż akt notarialny, również jest dokumentem, który pozwala Ci dochodzić swoich spraw. Notariusz szacuje jednak wartość nieruchomości, a dokument, który podpisze, pozwala na dokładne sprawdzenie, ile straciły obie strony na niewykonaniu umowy.

Umowa przedwstępna i zadatek – jak to działa?

W praktyce, umowa przedwstępna zawiera również zapis o wpłaceniu zadatku. To forma zabezpieczenia – jeśli kupujący zrezygnuje z zakupu bez powodu, sprzedający może zatrzymać zadatek. Jeśli zaś to sprzedający się wycofa – kupujący może żądać zwrotu podwójnej kwoty.

Warto nie mylić zadatku z zaliczką – zaliczka jest zwracana niezależnie od sytuacji, chyba że strony ustalą inaczej. Zadatek jest dodatkowym zabezpieczeniem, które pozwala na otrzymanie chociaż części pieniędzy, jeśli umowa nie dojdzie do skutku.

Umowa przedwstępna a nieruchomości – co warto wiedzieć?

Choć umowa przedwstępna może być, jak już wspomniano, podpisywana w różnych wypadkach, powszechnie duet nieruchomości – umowa przedwstępna to najczęstsze połączenie w praktyce obrotu prawnego. W tym kontekście porozumienie może dotyczyć:

• umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego,
• umowy sprzedaży nieruchomości niezabudowanej (np. działki budowlanej),
• lokalu usługowego, domu, garażu, itp.

W każdym z tych przypadków ważne jest staranne sporządzenie umowy przedwstępnej i dokładne określenie treści umowy przyrzeczonej, która będzie zawierać przedmiot umowy, kwotę transakcji i obowiązki obu stron.

Jakie konsekwencje niesie niewykonanie umowy przedwstępnej?

W sytuacji, gdy jedna ze stron nie stawia się na podpisanie umowy przyrzeczonej, druga może dochodzić swoich praw na drodze sądowej. Istnieje tzw. roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej, ale tylko wtedy, gdy umowa przedwstępna została zawarta w formie aktu notarialnego. W takim przypadku można domagać się wykonania umowy w całości.

W przypadku zwykłej pisemnej formy można dochodzić tylko odszkodowania, jednak jest ono ustalane indywidualnie i, zależnie od zaistniałych okoliczności i szkód, wynikających z niewywiązania się z umowy przez jedną ze stron, może być całkiem wysokie.

Terminy i przedawnienie

Każda umowa powinna określać termin podpisania umowy przyrzeczonej. Brak takiego zapisu może utrudnić wyegzekwowanie zobowiązania.

Roszczenia wynikające z umowy przedwstępnej przedawniają się po roku od dnia, w którym umowę przyrzeczoną zawiera się zgodnie z postanowieniami umowy przedwstępnej. Termin wykonania umowy, na którą obie strony się umówiły jest w taki przypadku absolutnie niezbędny.

W pewnych przypadkach możliwe jest zawarcie kolejnej umowy przedwstępnej. Dzieje się tak,jeśli strony uznają, że z różnych względów nie mogą jeszcze sfinalizować transakcji. Ważne jednak, by nie przedłużać tego procesu w nieskończoność i zabezpieczyć swoje interesy – choćby poprzez umowę przedwstępną notarialną.

Umowa przedwstępna w praktyce

Umowa przedwstępna to istotny dokument, który pozwala zaplanować wiele kwestii – czy jest to zakup nieruchomości, czy też, na przykład, podjęcie nowej pracy. Dzięki umowie przedwstępnej zyskujesz pewność, że druga strona nie wycofa się nagle z transakcji.

Podpisanie umowy przedwstępnej warto poprzedzić analizą prawną nieruchomości. Może to być księga wieczysta, hipoteka, itp. Jeśli umowa przedwstępna stosowana jest przy zakupie mieszkania na rynku pierwotnym, koniecznie sprawdź wiarygodność dewelopera i historię firmy. Możesz sprawdzić opinie w sieci lub spróbować skontaktować się z osobami, które już kupiły mieszkanie przez tego pośrednika.

Wykonanie umowy przedwstępnej zależy od dobrej woli stron, ale też od właściwego sporządzenia dokumentu. Pamiętaj, aby umieścić w dokumencie wszystkie istotne dane, a w przypadku wątpliwości, poproś o radę księgowego lub prawnika.

Czy warto podpisać umowę przedwstępną?

Umowa przedwstępna to nie tylko formalność, ale realne narzędzie prawne, które chroni interesy kupującego i sprzedającego. Dobrze przygotowana umowa przedwstępna zobowiązująca do zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży nieruchomości daje obu stronom poczucie bezpieczeństwa. Jej forma, treść czy konsekwencje niewywiązania się z zapisów mogą mieć kluczowe znaczenie – dlatego nie warto tego etapu lekceważyć.

Zanim umowa sprzedaży lokalu lub umowa sprzedaży nieruchomości niezabudowanej zostanie podpisana, warto zadbać o zawarcie starannie napisanej umowy przedwstępnej. W przypadku wątpliwości – koniecznie skorzystaj z pomocy notariusza lub prawnika. Umowa przedwstępna musi być sporządzona precyzyjnie, by zapewnić Ci spokój i bezpieczeństwo interesów, niezależnie, jakiego obszaru dotyczy.