Jak rozliczyć podatek z najmu?

Przy rejestrze wynajmu mieszkania w US oświadczyłam, że będę rozliczać podatek z tytułu najmu na zasadach ogólnych. Otrzymywałam (po odliczeniu kosztów) 290 zł miesięcznie od najemcy. A teraz urzędnicy wymagają ode mnie wyjaśnień nie złożenia zeznania podatkowego za 2004 r.

Myślę, że zaszło tutaj nieporozumienie pomiędzy Panią a Urzędem Skarbowym. Podatek od wynajmu może Pani płacić ryczałtem albo na zasadach ogólnych. Na zasadach ogólnych podatek liczy Pani od dochodu. Ryczałt natomiast od przychodu.

Dochód z wynajęcia mieszkania podlega opodatkowaniu według skali podatkowej 19, 30, 40 proc. (a od nowego roku także 50 proc.). Rozlicza się go razem z innymi dochodami uzyskanymi w trakcie roku podatkowego, np. z pensją. Deklarowanie dochodu z najmu w urzędzie skarbowym rozpoczyna Pani w miesiącu, w którym przekroczył on kwotę wolną od podatku (w 2005 roku: 2.790 zł). Jeśli ma Pani umowę o pracę, kwotę wolną od podatku co miesiąc potrąca zakład pracy. Aby opóźnić płacenie podatku od najmu, powinna Pani poprosić w swojej firmie, aby przestali Pani ją potrącać. Podatek wpłaca Pani zaliczkowo do 20-tego dnia każdego miesiąca za miesiąc poprzedni – np. zaliczkę od dochodu październikowego zapłaci Pani do 20 listopada. Dlatego co miesiąc musi Pani wypełnić deklarację podatkową PIT-5. Inaczej jest z zaliczką za grudzień. Przyjmuje się, że jest ona równa zaliczce za listopad, a płaci się ją nie do 20 stycznia roku następnego, ale do 20 grudnia, czyli razem z zaliczką za listopad.

Dochody uzyskane w bieżącym roku z wynajęcia domu bądź mieszkania musi Pani ostatecznie rozliczyć do 30 kwietnia następnego roku w zwykłym rocznym zeznaniu podatkowym. Wtedy też okaże się, czy musi Pani coś fiskusowi dopłacić, czy nie.

Rozliczając się na zasadach ogólnych, od przychodu z najmu odejmujesz koszty uzyskania przychodu. Odliczyć może Pani np.:

• opłaty za mieszkanie (jeśli w umowie najmu jest zapisane, że to ty będziesz płacił),
• ubezpieczenie (jeśli jest zapisane w umowie najmu, że lokator wymaga od ciebie ubezpieczenia lokalu),
• prowizję pośrednika,
• amortyzację, czyli zużycie mieszkania itp. (co to jest amortyzacja – patrz ramka).

Przychodów z najmu nie łączy się z innymi dochodami, od których podatek opłacany jest na zasadach ogólnych. Rozliczenia z urzędem skarbowym są proste. Nie trzeba prowadzić tzw. ewidencji przychodów, jeżeli ich wysokość wynika z umowy zawartej w formie pisemnej (tzn. gdy do umowy jest wpisana wysokość czynszu). Pod koniec marca tego roku Ministerstwo Finansów wysłało do izb i urzędów skarbowych nową interpretację przychodu. Brzmi ona: „Podstawą generowania przychodów z tytułu najmu jest zawarcie pomiędzy stronami stosownej umowy. Strony umowy określają w niej wysokość czynszu. Czynsz ten stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, a tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym”. MF precyzuje również, co nie jest obciążone podatkiem: „składnikiem przychodu osiąganego z najmu przez wynajmującego nie będą natomiast ponoszone przez najemcę wydatki (opłaty) związane z przedmiotem najmu (przykładowo opłaty związane z lokalem, takie jak: czynsz uiszczany w spółdzielni lub wspólnocie mieszkaniowej, abonament za istniejące w tym lokalu media oraz inne opłaty ustalane ryczałtowo, jak również opłaty za rozmowy telefoniczne przeprowadzane z aparatu zainstalowanego w wynajmowanym lokalu, wodę, energię elektryczną oraz gaz, które nie są ustalane w sposób ryczałtowy), jeżeli z umowy wynika, że najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia”. W nowej interpretacji MF oparło się na art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz orzecznictwie NSA, który wielokrotnie twierdził, że przychód powstaje jedynie wówczas, gdy ma miejsce przysporzenie majątkowe.
Interpretację wydano w trybie art. 14 ordynacji podatkowej. Oznacza to, że wiąże ona organy podatkowe, a zastosowanie się do niej nie może szkodzić podatnikowi. Proszę zatem raz jeszcze opisać całą sytuację powołując się na rozporządzenie Ministerstwa Finansów.

Podstawa prawna: Art. 14 Ordynacji podatkowej

Przemysław Gogojewicz