Jaką stawkę amortyzacji należy przyjąć dla budynków?

Zakupiliśmy nieruchomości, w skład których wchodzi prawo użytkowania wieczystego gruntu oraz budynki znajdujące się na tym gruncie. Przed przyjęciem budynków do używania konieczne jest poniesienie nakładów na ich przystosowanie do potrzeb prowadzonej działalności. Początkowo zamierzamy wyremontować tylko jeden z zakupionych budynków. Czy możemy już teraz wprowadzić do ewidencji środków trwałych prawo użytkowania wieczystego gruntu i rozpocząć naliczanie amortyzacji bilansowej? Czy jego wartość początkowa, która została ustalona z uwzględnieniem przypadających na nie opłat bezpośrednio związanych z nabyciem, powinna zostać podwyższona o część kosztów związanych np. z wydzieleniem drogi dojazdowej i robotami związanymi z gruntem? Czy w sytuacji, gdy ponoszone nakłady grupowane są według poszczególnych budynków, istnieje możliwość przekazywania ich do używania i rozpoczynanie amortyzowania w miarę kończenia robót – przed zakończeniem całej budowy? Jaką stawkę amortyzacji należy przyjąć dla tych budynków?

Stosownie do art. 3 ust. 1 pkt 15 lit. a) ustawy o rachunkowości, prawo użytkowania wieczystego gruntu zaliczane jest do środków trwałych, a dokładniej do nieruchomości. Powinno być ono ujmowane w ewidencji bilansowej jako odrębny obiekt inwentarzowy. Wprowadzenie nabytego prawa do ewidencji środków trwałych jednostki powinno nastąpić w wartości początkowej ustalonej na poziomie ceny nabycia.

Ogólną definicję ceny nabycia zawiera art. 28 ust. 2 ustawy. W odniesieniu do środka trwałego uzupełniają ją przepisy art. 28 ust. 8. Cena nabycia powinna obejmować cenę zakupu, czyli kwotę należną sprzedającemu (bez VAT i podatku akcyzowego podlegających odliczeniu), a także wszystkie inne koszty, które są bezpośrednio związane z zakupem, przystosowaniem środka trwałego do stanu zdatnego do używania.

Prawo użytkowania wieczystego gruntu jest specyficznym rodzajem środka trwałego. Nie wymaga ponoszenia nakładów na przystosowanie go do potrzeb jednostki. Jego cena nabycia powinna więc obejmować wyłącznie cenę zakupu oraz przypadającą na ten składnik nieruchomości część opłat notarialnych, skarbowych i sądowych poniesionych w związku z jego nabyciem. Fakt, że jednostka będzie ponosić nakłady na uporządkowanie terenu oraz roboty związane z gruntem (np. na wydzielenie drogi dojazdowej do budynków), pozostaje bez wpływu na wartość początkową prawa wieczystego użytkowania.

Zatem w świetle przepisów ustawy o rachunkowości, wprowadzenie prawa użytkowania wieczystego gruntu do ewidencji środków trwałych powinno nastąpić niezwłocznie po jego nabyciu. Rozpoczęcie amortyzowania dla potrzeb bilansowych powinno nastąpić z uwzględnieniem przepisów art. 32 ustawy, czyli nie wcześniej niż po jego przyjęciu do używania. Odpisy powinny być dokonywane drogą systematycznego, planowego rozłożenia wartości początkowej na ustalony okres amortyzacji. Przyjmowanym w praktyce okresem amortyzowania prawa użytkowania wieczystego gruntu jest okres 20 lat (jak przewidziany w art. 44b ust. 10 ustawy dla amortyzacji wartości firmy).

Z pytania należy wnioskować, że wszystkie dotychczas poniesione nakłady na zakup i przystosowanie nabytych składników aktywów trwałych zostały odniesione na konto 08 „Środki trwałe w budowie” – z wyodrębnieniem w analityce prawa użytkowania wieczystego gruntu i każdego nabytego budynku.

W takiej sytuacji wprowadzenie do ewidencji środków trwałych nabytego prawa powinno nastąpić na podstawie dowodu wewnętrznego OT, zapisem:

• Wn konto 01 „Środki trwałe”
  (w analityce: Grupa KŚT, nazwa, numer inwentarzowy),
• Ma konto 08 „Środki trwałe w budowie”.

Nie ma również przeszkód prawnych, aby jednostka wprowadzała do ewidencji środków trwałych (zapisami jak wyżej) poszczególne budynki – w miesiącu zakończenia ich przystosowywania dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ich amortyzowanie powinno być dokonywane według zasad wynikających z powołanego art. 32 ustawy o rachunkowości – czyli nie wcześniej niż po przyjęciu do używania, drogą systematycznego, planowego rozłożenia wartości początkowej na ustalony okres amortyzacji. Ustalanie okresu amortyzacji oraz rocznej stawki amortyzacyjnej powinno następować z uwzględnieniem przewidywanych przez jednostkę okresów ekonomicznej użyteczności poszczególnych budynków. Na ich długość mogą wpływać różnorodne czynniki, m.in. wyszczególnione w powołanym art. 32 ust. 2 ustawy.

Nie ma przeszkód prawnych, aby w dokumentacji opisującej stosowane przez jednostkę zasady (politykę) rachunkowości przyjęte zostało uproszczenie, że dla używanych budynków, okres ich ekonomicznej użyteczności nie będzie krótszy niż 10 lat. Przyjęcie takiego uproszczenia oznaczałoby, że roczna stawka amortyzacji bilansowej budynków nie mogłaby być wyższa niż 10% (100% wartości: 10 lat).Taki co najmniej okres amortyzowania używanych lub ulepszonych budynków i budowli, po raz pierwszy wprowadzanych do ewidencji podatnika, przewidziany jest w przepisach ustaw o podatku dochodowym, dopuszczających możliwość ustalenia dla nich indywidualnie podatkowych stawek amortyzacyjnych (art. 16j updop oraz art.22j updof). W tej sytuacji można przyjąć, że amortyzacja bilansowa będzie równa amortyzacji podatkowej.

Podstawa prawna: Ustawa o rachunkowości (Dz.U. 1994 nr 121 poz. 591 z póź. zm.)

Przemysław Gogojewicz