Podsumowanie programu Rodzina na Swoim

Według najnowszego raportu NBP ceny mieszkań w Polsce, po uwzględnieniu inflacji można obecnie porównać do tych sprzed 2006 roku – czyli początku szybkiego i gwałtownego ich wzrostu. Analitycy sugerują, że przestrzeń do ich dalszego spadku jest, choć dość już ograniczona. Tymczasem jeszcze do końca roku możliwe jest złożenie wniosku o kredyt hipoteczny z dopłatą, który pozwala uzyskać dodatkowe oszczędności w wysokości kilkudziesięciu tysięcy złotych. Kolejny, zapowiadany na połowę przyszłego roku program – „Mieszkanie dla młodych” wedle obecnie dostępnych założeń nie będzie już tak atrakcyjny.

Według danych prezentowanych przez Narodowy Bank Polski, w połowie roku liczba mieszkań w ofercie deweloperów wystawionych na rynek w 6 największych miastach przekroczyła 60 tys., w tym ponad 13 tys. mieszkań już gotowych. To dwukrotnie więcej niż wynosi roczny poziom sprzedaży na tych rynkach. Średni czas sprzedaży nowego mieszkania można szacować na dwa lata, a na rynku wtórnym na 6 miesięcy. Dodatkowo, dane GUS za trzeci kwartał 2012r. pokazują, że w tym czasie oddano do użytku blisko 37 tys. nowych mieszkań oraz rozpoczęto budowę 36 tys. kolejnych, jest to jednak spadek aż o 26 proc. w porównaniu z analogicznym okresem roku 2011.

Same statystyki, jak zauważają eksperci NBP mogą być jednak mylące. Przyśpieszenie budowy mieszkań przez deweloperów mogło być bowiem konsekwencją wejścia w życie przepisów ustawy deweloperskiej nakładającej obowiązek prowadzenia rachunków powierniczych dla nowo rozpoczynanych inwestycji (czyli wprowadzonych do sprzedaży po 29 kwietnia 2012 roku). Wprowadzenie do sprzedaży tak dużej liczby mieszkań przez deweloperów oznacza, że mogą je oni budować przez najbliższe 2 – 3 lata. Drugim powodem jest wygaszanie z końcem roku programu dopłat do kredytów hipotecznych – Rodzina na swoim. Te dwa czynniki mogły powodować, że deweloperom zależało na wprowadzeniu na rynek jak największej liczby mieszkań i w najbliższych latach nie będą rozpoczynali nowych inwestycji, czekając na dalszy rozwój sytuacji.

Podobne wnioski przedstawiają w najnowszym raporcie AMRON-SARFIN eksperci ZBP. Oni także zwracają uwagę, że deweloperzy starali się wprowadzić do oferty jak najwięcej mieszkań przed wejściem w życie przepisów ustawy nakładającej na nich obowiązek prowadzenia rachunków powierniczych.

Jednocześnie, od 2006 roku spadła dostępność kredytów na zakup nieruchomości, co jeszcze istotniej wpływa na popyt na mieszkania. NBP mierzy dostępność kredytu poprzez wyliczenie jaką wielokrotność miesięcznego wynagrodzenia możemy pożyczyć w banku, z uwzględnieniem wymogów kredytowych banku i parametrów kredytu.

Mniejszą dostępność kredytu równoważy jednak realny spadek cen ofertowych i transakcyjnych mieszkań, który obserwujemy w zasadzie od roku 2007. Dostępne są dane za III kwartał, z których wynika, że ceny transakcyjne mieszkań są obecnie na podobnym poziomie, jaki oglądaliśmy pod koniec 2006 roku.

Ceny transakcyjne mieszkań w największych miastach, źródło NBP:

ŹRÓDŁO: INVIGO, INTERNETOWY POŚREDNIK HIPOTECZNY

Rodzina na Swoim się kończy, co dalej?

Według danych BGK, od początku obowiązywania programu do końca trzeciego kwartału bieżącego roku udzielono łącznie ponad 165 tys. preferencyjnych kredytów z dopłatami (blisko 30 tys. tylko w tym roku, co stanowi 20 proc. wszystkich udzielonych w tym roku kredytów hipotecznych). Jak widać, w sytuacji jaka obecnie panuje na tym rynku, program Rodzina na Swoim stanowi istotny impuls do rozwoju kredytowania na cele mieszkaniowe. Z końcem roku nie będzie już można korzystać z preferencyjnych kredytów. To z pewnością wpłynie istotnie na rozwój akcji kredytowej w pierwszej połowie 2013 roku.

Według oficjalnych zapowiedzi, najwcześniej w drugiej połowie przyszłego roku wprowadzony ma zostać kolejny program wspierający zakup nieruchomości mieszkalnych na kredyt – Mieszkanie dla młodych. Nie można wykluczyć jednak, że nastąpi to dopiero od roku 2014. Projekt nowego programu znajduje się obecnie w procesie konsultacji społecznych, dlatego trudno dziś przesądzać o jego ostatecznym kształcie. Zmiany mogą zostać wprowadzone zarówno na etapie prac rządowych jak i po trafieniu ustawy regulującej zasady funkcjonowania programu do Parlamentu. Obecnie program zakłada, iż dofinansowanie będzie dostępne tylko dla lokali nabywanych na rynku pierwotnym (tymczasem ponad dwie trzecie kredytów w ramach programu Rodzina na Swoim związane było z zakupem lokali na rynku wtórnym). Z „Mieszkania dla młodych” skorzystać będą mogły osoby do 35 roku życia, kupujące swoje pierwsze lokum (wyłącznie mieszkania do powierzchni 75 metrów kwadratowych). Cena mieszkań objętych programem podlegać będzie takim samym limitom, jak w przypadku RnS. Głównym założeniem programu będzie sfinansowanie osobie z niego korzystającej wkładu własnego na mieszkanie, do 20 proc. wartości zakupu 50 metrów takiego mieszkania (dla singli i bezdzietnych rodzin ma to być 10 proc.).

Czy nowy program będzie równie atrakcyjny i stanie się tak popularny jak Rodzina na Swoim? Dla przykładu mieszkania rozpatrywanego w niniejszym raporcie (mieszanie o powierzchni 70m2 i wartości 400 tys.) dopłata wyniosłaby 57 tys. Co więcej, jeśli chcielibyśmy taki kredyt zaciągnąć na obecnych warunkach, miesięczna rata, w zależności od banku wahałaby się od 1940 do 2270 zł – to znacznie wyżej niż w omawianym przez nas przykładzie kredytu w ramach programu Rodzina na Swoim.

– Szansa na skorzystanie z programu Rodzina na swoim jest jeszcze przez kilka tygodni. Program kończy się definitywnie. Czy to, że nowe propozycje wsparcia zakupu mieszkań na kredyt wydają się obecnie mniej atrakcyjne finansowo spowoduje, że będą mniej popularne? Tego oczywiście dziś nie wiemy, tym bardziej że ostateczny kształt programu nie jest jeszcze znany. Pewne jest jednak jedno, każdy, kto będzie mógł skorzystać z nowego rozwiązania na pewno powinien to zrobić. Jakiekolwiek bowiem wsparcie jest bowiem dużo lepsze niż jego brak. Zasadniczym problemem dla rynku kredytów mieszkaniowych będzie jednak to, że na nowe wsparcie przyjdzie poczekać przynajmniej pół roku, a jak twierdzą niektórzy, nawet rok. A trzeba pamiętać, że według prognoz wielu analityków, początek roku 2013 będzie czasem, w którym polska gospodarka może znaleźć się w technicznej recesji. Brak wsparcia dla rozwoju rynku mieszkaniowego w tym właśnie okresie z pewnością będzie przynosił negatywne skutki dla jego późniejszego rozwoju oraz dla całej gospodarki – komentuje Łukasz Wojcieszak, prezes Invigo.

/Invigo