Planujesz zakup mieszkania? Pomóc mają ci nowe przepisy, ale…

Zakup mieszkania to jedna z najważniejszych decyzji finansowych w życiu. Zdarza się jednak, że po zrealizowaniu danej inwestycji deweloper kończy swoją działalność. W tym wypadku dochodzenie swoich praw przez nabywcę, który po czasie wykrył istotne wady, jest znacząco utrudnione. Zmienić to mają nowe przepisy. Niestety te także nie są wolne od niedoskonałości.

Zdjęcie: PeopleImages/Shutterstock

O tym, że deweloperzy po zakończeniu danej inwestycji, zamykają spółki celowe, słyszy się często chociażby w programach interwencyjnych. Te podejmują bowiem również tematy rodzin, które odkrywając istotne wady zakupionej nieruchomości już po jej odebraniu, mają utrudnioną ścieżkę dochodzenia swoich praw. Z pomocą mają przyjść im nowe przepisy, ale czy również projektowane zmiany nie są wolne od wad?

Zmiany w ustawie deweloperskiej

Projekt UD361 związany jest z kolejnymi zmianami dotyczącymi ustawy deweloperskiej. Jego założenia to chociażby rozszerzenie funkcjonalności Portalu Danych o Obrocie Mieszkaniami (Portal DOM). Dzięki temu nabywca w jednym miejscu odnajdzie informacje związane z deweloperem i jego dotychczasowymi inwestycjami. Projekt zakłada, że będą to m.in.: informacje o opóźnieniach w realizacji przedsięwzięć, składkach odprowadzanych do Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, karach administracyjnych oraz postępowaniach dotyczących restrukturyzacji czy upadłości.

Równie ważne są plany rozwiązań zabezpieczających nabywców na wypadek zakończenia działalności przez spółkę celową realizującą inwestycję. Brzmi nieźle, prawda? Otóż nie do końca.

„Kierunek zmian należy ocenić pozytywnie. Problem „«znikającej» po zakończeniu inwestycji spółki celowej jest realny z perspektywy nabywcy, który może dochodzić swoich praw jeszcze długo po odebraniu mieszkania. Sama formalna blokada zakończenia działalności nie wystarczy jednak, jeżeli przepisy nie będą uwzględniały innych sposobów zmiany struktury właścicielskiej czy majątkowej spółki” – mówi Krystyna Helińska, współpomysłodawczyni, opiekun merytoryczny i wykładowczyni studiów podyplomowych „Zarządzanie inwestycjami w nieruchomości” w Szkole Biznesu Politechniki Warszawskiej oraz wiceprzewodnicząca Komitetu ds. Nieruchomości Krajowej Izby Gospodarczej.

Zakup mieszkania bezpieczniejszy tylko w teorii?

Ekspertka zwraca uwagę, że nawet formalne zapewnienie obowiązku istnienia spółki po zakończeniu inwestycji, nie jest jednoznaczne z możliwością rzeczywistego zaspokojenia roszczeń nabywców. Mimo istnienia, po kilku latach od inwestycji może ona przecież nie dysponować majątkiem umożliwiającym takie działanie. W praktyce znaczenie mogą mieć również zmiany właścicielskie, przekształcenia, połączenia spółek czy postępowanie upadłościowe.

Z tego powodu, by nowe przepisy skutecznie chroniły interesy kupujących, na dalszym etapie legislacyjnym należy zwrócić uwagę właśnie na te aspekty.

Portal DOM, a przejrzystość danych

Zastrzeżenia budzi również forma planowanego rozszerzenia Portalu DOM. Obowiązujące przepisy przewidują prowadzenie Portalu przez Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny i gromadzenie w nim danych dotyczących obrotu mieszkaniami. Projekt UD361 ma rozbudować jego rolę tak, aby potencjalny kupujący mógł łatwiej sprawdzić również historię działalności dewelopera.

Gdzie pojawia się problem? Wszystko tak naprawdę zależy od jakości i sposobu prezentacji nowych danych. Przy niekorzystnym wariancie mogą prowadzić one jedynie do uproszczonych ocen danych deweloperów.

„Kupujący powinien mieć dostęp do informacji o historii dewelopera, ale musi to być informacja rzetelna i przedstawiona w odpowiednim kontekście. Sam komunikat o opóźnieniu może wyglądać bardzo niekorzystnie, choć jego przyczyną mogły być zdarzenia niezależne od inwestora. Transparentność nie może oznaczać automatycznego piętnowania przedsiębiorcy” – podkreśla Krystyna Helińska.

Podobny problem może dotyczyć informacji o postępowaniach i decyzjach organów administracji. W tym wypadku kupujący powinien dowiedzieć się również, czy ma do czynienia z prawomocnym rozstrzygnięciem, czy ze sprawą pozostającą w toku.

„Portal może stać się bardzo wartościowym narzędziem dla kupujących mieszkania. Tym bardziej powinien przedstawiać informacje w sposób, który pozwala odróżnić stwierdzone naruszenie od trwającego postępowania, a zawinione opóźnienie od zdarzenia niezależnego od dewelopera” – tłumaczy ekspertka.

Wszystko w rękach prawodawców

Za projektem UD361 z pewnością stoją szlachetne pobudki. Są nimi chociażby chęć zwiększenia przejrzystości rynku, a także bezpieczeństwa nabywców mieszkań. By rzeczywiście te czynniki zostały spełnione, dopracowane powinny zostać mechanizmy dotyczące zarówno odpowiedzialności spółek celowych, jak i sposobu prezentowania informacji w Portalu DOM.

Warto więc, by na etapie prowadzonych prac wziąć pod uwagę również postulaty rynkowych ekspertów.