Wartość rynkowa przedmiotu czynności cywilnoprawnej określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w danej miejscowości w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich stanu i stopnia zużycia oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez obliczenia długów i ciężarów (art. 6 ust. 2 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych).

Jaki wpływ na obrót nieruchomościami ma PCC?

Dla obrotu nieruchomościami istotne są niektóre wyłączenia z PCC obejmujące czynności cywilnoprawne (np. ustanowienie hipoteki) dokonywane w sprawach podlegających przepisom o gospodarce nieruchomościami lub przepisom o autostradach płatnych. Ponadto wyłączone z PCC są umowy sprzedaży lub zamiany nieruchomości albo prawa użytkowania wieczystego na podstawie przepisów o ochronie i kształtowaniu środowiska oraz umowy sprzedaży rzeczy (nie praw) w postępowaniu egzekucyjnym lub upadłościowym. Jednak najistotniejszym wyłączeniem z PCC jest przepis regulujący tzw. styk podatku od czynności cywilnoprawnych z podatkiem od towarów i usług. Nie płacimy PCC, gdy kupujemy mieszkanie od dewelopera (jest opodatkowane 7% VAT), ale już od sprzedaży gruntu przy okazji takiego zakupu notariusz obliczy PCC od wartości gruntu (sprzedaż gruntu jeszcze nie podlega podatkowi VAT.

O czym należy pamiętać?

Podstawę opodatkowania przy umowie sprzedaży, zamiany, dożywocia, o dział spadku, zniesienie współwłasności oraz renty stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego. Wyjątek od tej zasady stanowi umowa sprzedaży rzeczy ruchomych przeznaczonych do przerobu lub odprzedaży, umowy zawierane przez nie rezydentów, o których mowa w przepisach prawa dewizowego oraz umowy zamiany lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego na taki lokal lub prawo do lokalu, ustanowienie odpłatnej renty, gdy nie skutkuje ono przeniesieniem własności rzeczy lub prawa majątkowego.

Zasada, że podstawę obliczenia opłaty skarbowej od umów zamiany stanowi różnica wartości zamienianych rzeczy i praw majątkowych, utrzymana została tylko w odniesieniu do zamiany lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu na taki lokal lub prawo do lokalu.
Różnicę wartości rynkowej zamienianych lokali i praw do lokali mieszkalnych jako podstawę obliczenia opłaty skarbowej przyjmuje się zarówno w sytuacji gdy przedmiotem .zamiany jest lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość na taki sam lokal, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego na takie samo prawo, jak również, gdy przedmiotem zamiany jest lokal stanowiący odrębną nieruchomość na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.

Jak określić wartość rynkową nieruchomości?

W każdym przypadku wartość rynkową określa się na dzień dokonania czynności cywilnoprawnej. Dla określenia wartości rynkowej nieruchomości nie mają znaczenia te zaszłości, które zaistniały po zawarciu np. umowy kupna sprzedaży, istotny jest taki skład i wymiar takiej umowy jaki istniał w dniu jej podpisania. Jeżeli nabywcy z jakichkolwiek względów rozebrali część nabytych budynków, to nie mogą domagać się ograniczenia wartości nieruchomości o wartość rozebranych obiektów.

Przy obliczeniu podstawy podatku od czynności cywilnoprawnych od wartości rzeczy nie odlicza się przejętych długów i ciężarów. Nie ma bowiem znaczenia w jaki sposób określona zostanie cena sprzedaży. Może to nastąpić również poprzez zobowiązanie do przejęcia długu w rozumieniu art. 519 § l kc.

Przepis ustawy wyraźnie mówi o tym, że nie odlicza się przejętych przez nabywcę długów i ciężarów. Z treści tego przepisu wynika więc, że chodzi o takie długi i ciężary, które nabywca przejmuje w chwili zawarcia czynności cywilnoprawnej.

Jeżeli strony czynności cywilnoprawnej nie określiły wartości przedmiotu tej czynności lub wartość określona przez strony nie odpowiada, według oceny organu podatkowego, jej wartości rynkowej, organ ten wezwie strony do jej określenia, podwyższenia lub obniżenia, w terminie nie krótszym niż 14 dni od dnia doręczenia wezwania, podając jednocześnie wartość według własnej, wstępnej oceny. Jeżeli strony, pomimo wezwania, nie określiły wartości lub podały wartość nie odpowiadającą wartości rynkowej, organ podatkowy dokona jej określenia na podstawie opinii biegłego. Jeżeli wartość określona w ten sposób przekroczy o 33% wartość podaną przez strony, koszty opinii ponoszą solidarnie strony czynności cywilnoprawnej.

Co na to Sąd?

W wyroku z dnia 9 grudnia 2005 sygn. akt III SA/Wa 2265/05 WSA w Warszawie odnosząc się do sposobu ustalenia wartości rynkowej stwierdził, iż przede wszystkim własna, wstępna ocena wartości rynkowej przedmiotu czynności cywilnoprawnej dokonana przez organ podatkowy w wezwaniu skierowanym do stron, nie może być oceną dowolną. Organ podatkowy powinien zatem wyjaśnić stronom w oparciu, o jakie przesłanki poddał w wątpliwość cenę przez nie ustaloną, a także podać informacje o cenach rynkowych na danym terenie w obrocie podobnymi rzeczami w czasie dokonania transakcji (por, wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 9 stycznia 1998 r. sygn. akt l SA/Gd 708/96, niepubl.).

Tak dokonana wstępna ocena wartości rynkowej przedmiotu czynności cywilnoprawnej pozwoliłaby, zdaniem Sądu, uniknąć długotrwałego postępowania podatkowego. Należy zwrócić uwagę że w wyroku NSA nie sposób odnaleźć dane, które stanowiły podstawę ustalenia przez Naczelnika Urzędu Skarbowego wstępnej wartości rynkowej nieruchomości. Zgodnie bowiem z poglądem utrwalonym w orzecznictwie opinia biegłego (biegłych) jest jednym z dowodów podlegających ocenie organu podatkowego wraz z innymi dowodami zebranymi w sprawie.

Organ podatkowy musi odpowiedzieć

Zastosowanie art. 6 ust. 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych w żadnym przypadku nie zwalnia organu podatkowego od obowiązku poczynienia samodzielnych ustaleń taktycznych, nakazując wszakże – z urzędu – powołanie biegłego, którego opinia stanowi niezbędny element postępowania dowodowego. Opinia biegłego (to ją m. in. różni w porównaniu z dowodem z oględzin) nie może jednak zawierać ustaleń dokonanych poza wiedzą i akceptacją organu prowadzącego postępowanie dowodowe. Biegły bowiem – posługując się wiadomościami specjalnymi – ocenia, a nie ustala, stan faktyczny. Przyjęcie odmiennej tezy prowadziłoby do zaprzeczenia zasadzie, że to organ, a nie biegły, decyduje o załatwieniu sprawy (wyrok WSA z dnia 9 marca 2004 r. I SA/d 292/03. Prz.Pod.2004/10/60).

Kwestionując podaną przez strony czynności cywilnoprawnej wartość rynkową przedmiotu tej czynności organ podatkowy obowiązany jest wprawdzie do zachowania trybu przewidzianego w art. 6 ust. 3 i 4 ustawy o pcc. w tym do przeprowadzenia dowodu z opinii biegłego, co nie oznacza jednak, że określając wartość tego przedmiotu zwolniony jest od obowiązku ustalenia jego wartości rynkowej, w oparciu o kryteria określone w art. 6 ust. 2 ustawy o pcc. Rozstrzygnięcie sprawy co do meritum należy bowiem do organu podatkowego przy pomocy tej opinii.

Stąd też w ocenie Sądu ustosunkowanie się do dostarczonego przez Skarżącą w toku postępowania podatkowego operatu szacunkowego, lakonicznym stwierdzeniem, że uznano go za niewystarczający, gdyż odnosił się do trzech podobnych działek, które nie miały uzbrojenia w media, oznacza, że oceny opinii biegłych organy podatkowe dokonały z przekroczeniem granic swobodnej oceny dowodów.

Kto jest zobowiązany do zapłaty podatku?

Podmiotem zobowiązanym do zapłacenia podatku są zawsze solidarnie wszystkie strony umowy. Solidarność zapłaty podatku oznacza, że urząd skarbowy może się domagać zapłacenia podatku od każdej ze stron umowy w całości lub w części dowolnie określonej przez organ podatkowy. Zapłacenie podatku przez jedną ze stron zwalnia wówczas z tego obowiązku pozostałe strony. Wzajemne rozliczenia czynności pomiędzy stronami są uregulowane w kodeksie cywilnym na zasadach ogólnych, a ewentualne ich dochodzenie odbywa się przed sądem powszechnym. W praktyce strony umawiają się tak, że PCC płaci kupujący albo dzielą się podatkiem po połowie. 

Należy przy tym pamiętać, że ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych wprowadza zasadę, w myśl której, jeżeli jedną ze stron czynności cywilnoprawnej jest podmiot zwolniony z podatku, strona płaci podatek obniżony o 50 proc. Generalnie PCC jest podatkiem, który należy zapłacić samodzielnie, w ciągu 14 dni od dnia dokonania transakcji. Jednak w umowach mających za przedmiot nieruchomość PCC pobierany jest przez notariusza, który jest płatnikiem PCC.

Kto oblicza PCC od nieruchomości?

Notariusz tylko oblicza podatek, nie ma natomiast wpływu na jego podstawę. Podstawą obliczenia podatku jest bowiem wartość rynkowa przedmiotu transakcji określona przez strony umowy. Powinna ona odpowiadać przeciętnym cenom stosowanym w danej miejscowości w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich stanu i stopnia zużycia, lub w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju (np. własnościowym prawem do lokalu), z dnia dokonania tej czynności, bez odliczenia długów i ciężarów. Niemożność odliczenia długów i ciężarów oznacza, że zakupienie nieruchomości obciążonej hipoteką pociąga za sobą wydatek z tytułu PCC ustalonego na podstawie jej wartości rynkowej nie uwzględniającej obciążeń. 

Strony czynności cywilnoprawnej same określają wartość przedmiotu tej czynności. Należy jednak pamiętać, że jej zaniżenie jest ryzykowne. Jeżeli bowiem wartość podana przez strony nie odpowiada – według oceny organu podatkowego – jej wartości rynkowej, organ ten wszczyna postępowanie podatkowe, wzywając strony do jej podwyższenia. Jednocześnie ma on obowiązek podać własną, wstępną wycenę nieruchomości (lokalu). Niezastosowanie się do tego wymogu, tj. samo wezwanie strony, stanowi przesłankę do wzruszenia decyzji, jaka zapadłaby w postępowaniu dotkniętym taką wadą. 

Gdy pomimo wezwania strony nie określą wartości rynkowej lub określą ją na poziomie nie odpowiadającym tej wartości, organ podatkowy ustali ją sam, z uwzględnieniem opinii biegłego. Jeżeli wartość ustalona w ten sposób przekroczy o 33 proc. wartość podaną przez strony, koszty opinii biegłego ponoszą solidarnie strony czynności cywilnoprawnej. Zgodnie z przepisami postępowania administracyjnego opinia biegłego jest dowodem w sprawie, a więc nie ma przeszkód, aby i strony powołały biegłego do sporządzenia opinii o wartości rynkowej przedmiotu czynności cywilnoprawnej. Urząd skarbowy przy wydawaniu decyzji w sprawie wysokości PCC powinien – zgodnie z procedurą – wziąć pod uwagę wszystkie dowody zgromadzone w postępowaniu. Rozbieżności w opinii biegłych powinny zostać ocenione, zgodnie z zasadą wyrażoną w art. 180 ordynacji podatkowej, na podstawie całokształtu materiału dowodowego.

Kogo zwalnia się z zapłaty podatku?

Zwalnia się od podatku od czynności cywilnoprawnych:

• przeniesienie własności nieruchomości, z wyjątkiem budynków mieszkalnych lub ich części znajdujących się na obszarze miast, w drodze umowy sprzedaży, dożywocia, działu spadku, zniesienia współwłasności, darowizny, zamiany, renty – pod warunkiem, że nabywana nieruchomość stanowi gospodarstwo rolne lub utworzy z nieruchomością nabywcy gospodarstwo rolne albo wejdzie w skład gospodarstwa rolnego nabywcy w rozumieniu przepisów o podatku rolnym (chodzi tu o obszar gruntów sklasyfikowanych w ewidencji gruntów i budynków jako użytki rolne lub jako grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych – o łącznej powierzchni przekraczającej 1 ha lub 1 ha przeliczeniowy);
• sprzedaż nieruchomości, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego lub prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym, jeżeli nabywcą jest były właściciel (wieczysty użytkownik);
• nieruchomości wywłaszczonej, któremu przyznano odszkodowanie, a nie przyznano nieruchomości zamiennej;
• nieruchomości sprzedanej na cele publiczne określone w przepisach o gospodarce;
• nieruchomościami, który w razie wywłaszczenia spełniałby warunki do przyznania nieruchomości zamiennej;
• nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego, wykupionych na podstawie przepisów o ochronie środowiska, w wysokości kwoty otrzymanego odszkodowania (uzyskanej ceny), pod warunkiem że nabycie nastąpiło w ciągu 5 lat od daty otrzymania odszkodowania (zapłaty).

Pytanie:
Jednoosobowa spółka z o.o. dokonała zakupu od osoby fizycznej 3 ha nieruchomości rolnej, przeznaczonej docelowo do postawienia na niej domu oraz biura. Czy jeśli zapis o rozszerzonej działalności znajdzie się w KRS przed podpisaniem umowy ostatecznej, będę mógł skutecznie ubiegać się we właściwym Urzędzie Skarbowym o zwolnienie z PCC?

Tak. Zgodnie z art. 9 pkt 2 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC) zwalnia się od podatku przeniesienie własności nieruchomości lub ich części, wraz z częściami składowymi, z wyjątkiem budynków mieszkalnych lub ich części znajdujących się na obszarze miast, w drodze umów m.in. w drodze sprzedaży, pod warunkiem że w rozumieniu przepisów o podatku rolnym, w chwili dokonania czynności, nabyte grunty stanowią gospodarstwo rolne albo utworzą gospodarstwo rolne lub wejdą w skład gospodarstwa rolnego będącego własnością nabywcy.

Co trzeba wiedzieć o stawkach podatkowych?

Stawki podatku wynoszą:

• od umowy sprzedaży:
  – nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego,
  własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego; prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,
  – innych praw majątkowych – 1%;
• od umów zamiany, dożywocia, o dział spadku, o zniesienie współwłasności oraz darowizny:
  – przy   przeniesieniu  własności  nieruchomości,  rzeczy   ruchomych,
  prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,
  – przy przeniesieniu własności innych praw majątkowych – 1%;
• od umów ustanowienia odpłatnego użytkowania, w tym również nie prawidłowego, oraz odpłatnej służebności – 1%;
• od ustanowienia hipoteki:
  – na zabezpieczenie wierzytelności istniejących – od kwoty zabezpieczonej wierzytelności – 0,1%,
  – na zabezpieczenie wierzytelności o wysokości nieustalonej – 19 zł.

Jeżeli jedna ze stron czynności cywilnoprawnej jest zwolniona od podatku, stawki podatku określone w ust. l pkt 1-8 obniża się o 50%. Za zmianę o zasadniczym znaczeniu, wprowadzoną w 2004r., należy uznać określenie jednej stawki podatku w wysokości 0,5% (obowiązująca poprzednio regresywna skala podatkowa przewidywała stawki wynoszące odpowiednio 1%, 0,5% oraz 0,1% w zależności od wartości wkładów lub wysokości kapitału zakładowego). Najwyższa stawka procentowa podatku wynosi 2%. Zmiany stawki podatkowej od umów spółki określono zgodnie z dyrektywa UE przewidująca  maksymalną stawkę podatku  w  wysokości 1%. 

Podstawa prawna:

• Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz.U. z 2005 r. nr 41, poz. 399 z późn. zm.);
• wyrok WSA z dnia 9 marca 2004 r. (I SA/d 292/03. Prz.Pod.2004/10/60).

Przemysław Gogojewicz

Przemysław Gogojewicz