Spółdzielczość mieszkaniowa a VAT

Do 30 kwietnia 2004 r., pod rządami „starej” ustawy o VAT, czynności świadczone przez spółdzielnię mieszkaniową na rzecz swoich członków, nie były w ogóle objęte przepisami tej ustawy.

To też usługa

W świetle aktualnie obowiązującej ustawy o VAT czynności te są usługą podlegającą przepisom tej ustawy. W art. 7 ust. 1 pkt 5 ustawy o VAT, definiując dostawę jako przedmiot opodatkowania tym podatkiem, ustawodawca wymienia:

• ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego,
• ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu,
• przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu,
• ustanowienie na rzecz członka spółdzielni mieszkaniowej odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu oraz
• przeniesienie na rzecz członka spółdzielni własności lokalu lub własności domu jednorodzinnego.

Czynności zwolnione z podatku

Ustawie o VAT podlegają również (będąc jednocześnie zwolnione od podatku) czynności spółdzielni mieszkaniowych wykonywane na rzecz: członków spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze prawa do lokali, członków spółdzielni będących właścicielami lokali, lub na rzecz właścicieli lokali, niebędących członkami spółdzielni, za które będą pobierane opłaty zgodnie z art. 4 ust. 1, 2, 4 i 5 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. z 2003 r. nr 119, poz. 1116 ze zm.). Czynności te związane są z:

• eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni,
• zobowiązaniami spółdzielni z innych tytułów,
• eksploatacją i utrzymaniem lokali członków spółdzielni będących właścicielami lokali,
• eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości wspólnych,
• innymi kosztami zarządu związanymi z nieruchomościami wspólnymi,
• działalnością społeczną, oświatową i kulturalną prowadzoną przez spółdzielnię.

Kiedy powstaje obowiązek podatkowy?

Ustawodawca odrębnie uregulował moment powstania obowiązku podatkowego przy czynnościach ustanawiania i przenoszenia spółdzielczych praw na członków spółdzielni mieszkaniowych oraz czynnościach wykonywanych przez te spółdzielnie na rzecz swoich członków. Obowiązek podatkowy przy czynnościach ustanawiania i przenoszenia spółdzielczych praw na członków spółdzielni mieszkaniowych powstaje – w myśl art. 19 ust. 13 pkt 10 ustawy – w momencie otrzymania całości lub części wkładu budowlanego lub mieszkaniowego, nie później jednak niż z chwilą:

• ustanowienia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego (spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu powstaje z chwilą zawarcia między członkiem a spółdzielnią umowy o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego),
• ustanowienia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu (spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu powstaje z chwilą zawarcia między członkiem a spółdzielnią umowy o ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu),
• przekształcenia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu,
• ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu (ustanowienie takiej własności następuje w momencie podpisania aktu notarialnego),
• wydania albo przeniesienia własności lokalu lub własności domów jednorodzinnych (ustanowienie takiej własności powstaje z chwilą podpisania aktu notarialnego).

Najpierw wkład

O powstaniu obowiązku podatkowego decyduje przede wszystkim otrzymanie całości lub części wkładu. Oznacza to, że rozliczenie podatku VAT przez spółdzielnię następuje wówczas, gdy otrzyma ona należność na poczet późniejszego ustanowienia praw. W sytuacji gdy członek spółdzielni nie wniesie wkładu, obowiązek podatkowy powstanie z chwilą ustanowienia prawa w rozumieniu przepisów o prawie spółdzielczym. W przypadku czynności wykonywanych na rzecz członków spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze prawa do lokali, członków spółdzielni będących właścicielami lokali lub na rzecz właścicieli lokali, niebędących członkami spółdzielni, za które są pobierane opłaty – w myśl art. 19 ust. 13 pkt 11 ustawy, obowiązek podatkowy powstaje w momencie otrzymania całości lub części zapłaty, nie później niż z upływem terminu płatności. Wymienione powyżej opłaty dotyczą czynności określonych w art. 4 ust. 1, 2, 4 i 5 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych, które szczegółowo wymieniliśmy na wstępie.

Podstawą opodatkowania w przypadkach ustanowienia praw do lokalu jest kwota należna, którą jest wartość należnego wkładu budowlanego albo wkładu mieszkaniowego, pomniejszona o kwotę należnego podatku. Może się również zdarzyć, że wkład wnoszony jest w innej formie niż pieniężna. Wówczas kwotę należną stanowi cena nabycia towarów wnoszonych jako wkład niepieniężny, a gdy cena nabycia nie istnieje – koszt wytworzenia określony w momencie wniesienia wkładu.

W przypadku kredytu

Ustawodawca przewidział również sytuację, w której część wkładu budowlanego lub mieszkaniowego została sfinansowana z zaciągniętego przez spółdzielnię mieszkaniową kredytu na sfinansowanie kosztów budowy. Podstawę opodatkowania zwiększa się wówczas o przypadającą na dany lokal kwotę kredytu. Ponadto, do podstawy opodatkowania wlicza się inne opłaty, które nie są wkładami budowlanymi lub mieszkaniowymi, a wnoszone są przez członków spółdzielni. Są to opłaty wynikające z uczestniczenia członków spółdzielni w zobowiązaniach spółdzielni i związane są z budową lub wynikają z ostatecznego rozliczenia kosztów budowy. Z dość specyficzną sytuacją będziemy mieli do czynienia, jeżeli umowa o przekształcenie przysługującego członkowi spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu lub ustanowienie w miejsce tego prawa odrębnej własności lokalu jest zawierana w okresie 5 lat od ustanowienia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu. Podstawę opodatkowania w takich okolicznościach stanowić będzie różnica między wartością rynkową lokalu a wartością zwaloryzowanego wkładu mieszkaniowego, pomniejszona o kwotę podatku.

Na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwolnieniu podlega dostawa obiektów budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyjątkiem obiektów i ich części, które mają być zasiedlone lub zamieszkane po raz pierwszy. Zwolnienie to nie dotyczy części budynków przeznaczonych na cele inne niż mieszkaniowe. Obiektami budownictwa mieszkaniowego w rozumieniu ustawy są budynki mieszkalne rodzinne stałego zamieszkania, sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych jako: budynki mieszkalne jednorodzinne (KOB 111), budynki o dwóch mieszkaniach i wielomieszkaniowe (KOB 112), budynki zbiorowego zamieszkania – wyłącznie budynki kościołów i innych związków wyznaniowych, klasztory, domy zakonne, plebanie, kurie, rezydencje biskupie oraz rezydencje Prezydenta Rzeczypospolitej Polskiej (KOB ex 113).

Pierwsze zasiedlenie

Przez pierwsze zasiedlenie należy przy tym rozumieć – zgodnie ze słowniczkiem ustawowym – wydanie pierwszemu nabywcy lub pierwszemu użytkownikowi obiektów budownictwa mieszkaniowego lub ich części do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. W świetle obowiązujących przepisów każda pierwsza dostawa budynków mieszkalnych lub lokali mieszkalnych opodatkowana będzie według stawki 7%. Zwolnieniu z podatku VAT będzie podlegać dopiero kolejna dostawa tych towarów i to bez względu na okres użytkowania obiektu (lokalu). Zwolnieniu z podatku podlega czynność przekształcenia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu lub czynność ustanowienia w miejsce tego prawa odrębnej własności lokalu, pod warunkiem iż przekształcenie to jest dokonane po 5 latach od ustanowienia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego. Przekształcenie dokonywane przed upływem 5 lat, pomimo że lokal jest zasiedlany lub zamieszkany po raz pierwszy, podlega opodatkowaniu VAT. Należy jeszcze zwrócić uwagę na przepis przejściowy zwarty w art. 153 ust. 2 ustawy, w myśl którego powyższe przekształcenia nie podlegają w ogóle opodatkowaniu, jeżeli ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego oraz zasiedlenie tego lokalu nastąpiło przed dniem 1 maja 2004 r.

Co podlega zwolnieniu?

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 11 ustawy o VAT, zwolnieniu z podatku podlegają określone w art. 4 ust. 1, 2, 4 i 5 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych następujące opłaty:

• w przypadku członków spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze prawa do lokali opłaty za: eksploatację i utrzymanie nieruchomości w częściach przypadających na ich lokale, eksploatację i utrzymanie nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni, zobowiązania spółdzielni z innych tytułów;
• w przypadku członków spółdzielni, będących właścicielami lokali opłaty za: eksploatację i utrzymanie ich lokali, eksploatację i utrzymanie nieruchomości wspólnych, eksploatację i utrzymanie nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni, zobowiązania spółdzielni z innych tytułów, fundusz remontowy;
• w przypadku właścicieli lokali niebędących członkami spółdzielni opłaty za: eksploatację i utrzymanie ich lokali, eksploatację i utrzymanie nieruchomości wspólnych, eksploatację i utrzymanie nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni, które są przeznaczone do wspólnego korzystania przez osoby zamieszkujące w określonych budynkach lub osiedlu, inne koszty zarządu tymi nieruchomościami na takich samych zasadach, jak dla członków spółdzielni.

Zwolnione od podatku są również opłaty dotyczące działalności społecznej, oświatowej i kulturalnej prowadzonej przez spółdzielnię na rzecz swoich członków oraz właścicieli lokali niebędących członkami, którzy z takiej działalności mogą korzystać odpłatnie.

Gdy nie jesteś członkiem spółdzielni

Zwolnieniu z podatku na mocy § 8 punkt 18 rozporządzenia w sprawie VAT, podlegają również czynności wykonywane na rzecz osób niebędących członkami spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze własnościowe prawa do lokali mieszkalnych, za które są pobierane opłaty zgodnie z art. 4 ust. 1, 2, 4 i 5 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych. Zwolnienie to zostało wprowadzone w związku z wyrokiem Trybunału Konstytucyjnego z dnia 30 marca 2004 r., sygn. akt K 32/03, dotyczącym m.in. statusu rozliczeniowego osób, które utraciły członkostwo w spółdzielni mieszkaniowej zachowując jednocześnie spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. W świetle tego wyroku przepisy dotyczące opodatkowania podatkiem VAT muszą w jednakowy sposób traktować członków spółdzielni jak i osoby, które to członkostwo utraciły.

Dostawa spółdzielczych lokali mieszkalnych i spółdzielczych domów mieszkalnych podlega opodatkowaniu według stawki 7%, natomiast dostawa spółdzielczych lokali użytkowych opodatkowana jest według stawki podstawowej 22%. Obniżona do 7% stawka VAT będzie obowiązywała co najmniej do dnia 31 grudnia 2007 r., w odniesieniu do obiektów budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych, co wyraźnie wynika z przepisów projektu ustawy o VAT.

Co rozumiemy przez przez dostawę lokali

Dostawą spółdzielczych lokali i spółdzielczych domów w rozumieniu ustawy o VAT jest: ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, a także ustanowienie na rzecz członków spółdzielni mieszkaniowej odrębnej własności lokalu mieszkalnego oraz przeniesienie na rzecz członka spółdzielni własności lokalu mieszkalnego lub własności domu jednorodzinnego.

Przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na prawo własnościowe oraz przeniesienie na rzecz członka spółdzielni własności lokalu mieszkalnego lub własności domu jednorodzinnego, które następuje w ciągu 5 lat od ustanowienia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu – podlega opodatkowaniu według stawki 0%. Stawka ta przysługuje do 31 grudnia 2007 r. na mocy art. 146 ust. 1 pkt 3 lit. c) ustawy.

Ustanowienie w miejsce spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego prawa odrębnej własności, które dokonane jest w ciągu 5 lat od ustanowienia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu – podlega opodatkowaniu według stawki 7%.

Podstawa prawna: Ustawa z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. nr 54, poz. 535 z późn. zm.)

Przemysław Gogojewicz