Obecnie podczas sprzedaży nieruchomości można skorzystać z dwóch zwolnień podatkowych. Jedno to zwolnienie z podatku przy sprzedaży nieruchomości i określonych praw związanych z nieruchomościami po upływie 5 lat od momentu ich nabycia lub wybudowania. Drugie zwolnienie to nowa ulga meldunkowa. Raport przybliża podatnikom zasady zwolnienia wynikającego z ulgi meldunkowej. Odpowiada na pytanie, kto może być beneficjantem ulgi w obrocie nieruchomościami.

Co zmieniło się w zasadach sprzedaży/kupna nieruchomości

Nowe zasady opodatkowania przy sprzedaży nieruchomości do porządku prawnego wprowadziła nowelizacja ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. 2006 r. Nr 217, poz. 1588). Ustawa swoim zakresem objęła jedynie nowe nieruchomości nabyte przez podatników od 1 stycznia 2007 roku. Natomiast nieruchomości nabyte przed 1 stycznia 2007 r. będą ciągle podlegały opodatkowaniu na starych zasadach, czyli podczas sprzedaży tejże nieruchomości będzie trzeba uiścić podatek w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek należy uiścić w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego właściwego według miejsca zamieszkania podatnika bez wezwania podatnika do urzędu skarbowego.

Według nowych przepisów, czyli art. 30e ust. 1 znowelizowanej ustawy o PIT od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Dochód podlegający opodatkowaniu jest różnicą pomiędzy przychodem ze sprzedaży nieruchomości a kosztami jego uzyskania. Podkreślić należy, że chodzi tutaj o udokumentowane koszty nabycia lub wytworzenia nieruchomości, a także udokumentowanie poczynionych nakładów. Wysokość kosztów i wydatków związanych z nieruchomościami ustalana jest na podstawie faktur VAT oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych. Podatek płatny jest w terminie, w którym podatnik składa zeznanie roczne PIT za dany rok podatkowy, czyli do 30 kwietnia następnego roku po roku, w którym nastąpiła sprzedaż nieruchomości.

W wyroku z 5 kwietnia 2002 r. (sygn. akt I SA/Gd 1635/99) NSA podkreślił, że przedmiotem zwolnienia z opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości jest wydatkowanie go na budowę budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego, nie zaś obiektu handlowego, który później podatnik adaptuje na cele mieszkaniowe. Zatem sprzedając nieruchomość, można złożyć w urzędzie skarbowym oświadczenie, że w ciągu dwóch lat przeznaczymy pieniądze otrzymane ze sprzedaży z tej transakcji na inne cele mieszkaniowe. W takiej sytuacji podatnik uzyska w danym roku podatkowym zwolnienie z PIT.

Jak należy ustalić właściwy podatek?

Należy bezwzględnie pamiętać, że nieruchomości sprzedawane w 2007 i w latach następnych podlegać będą dwóm różnym reżymom opodatkowania w zależności od tego, kiedy taka nieruchomość została nabyta lub wybudowana. Zatem, jeżeli nabycie lub wybudowanie nieruchomości miało miejsce do 31 grudnia 2006 r., podatnik nadal musi stosować stare, obowiązujące do końca 2006 roku reguły opodatkowania nieruchomości i również stare zwolnienia. Jeżeli natomiast nabycie lub wybudowanie nieruchomości nastąpiło po 1 stycznia 2007 r., zastosowanie mają już nowe przepisy.

Należy zatem rozważyć dwa przypadki:

• pierwszy z nich dotyczący ustalenia podatku, jeżeli nabywamy nieruchomość wybudowaną przed 1 stycznia 2007 roku;
• drugi, kiedy nabywamy nieruchomość wybudowaną po 1 stycznia 2007 roku.

Jeżeli nabywamy starą nieruchomość wybudowaną do końca 2006 roku wówczas podatek, przy założeniu zbycia takich nieruchomości lub praw przed upływem 5 lat od końca roku, w którym nastąpiło ich nabycie lub wybudowanie, wynosi 10 % podstawy opodatkowania, czyli od uzyskanego przychodu.

Jeśli chodzi o podstawę obliczania podatku od sprzedaży starych nieruchomości wybudowanych do końca 2006 roku, to przychodem w takich przypadkach będzie co do zasady cena wyrażona w umowie. Warto tutaj zauważyć , że nie jest to zawsze cały przychód. Pomimo tego faktu, podatek ma w tym przypadku charakter ryczałtu płaconego od przychodów, można jednakże uwzględnić w nim niektóre koszty podatkowe. Z przepisów ustawy o PIT wyraźnie wynika, że przychodem jest wartość określona w umowie, którą można pomniejszyć o koszty odpłatnego zbycia, takie jak np. opłaty notarialne, opłaty sądowe, opłaty skarbowe, koszty pośredników w obrocie nieruchomościami. Wszystkie zatem koszty uwzględnia się w wysokości wydatków faktycznie poniesionych.

W przypadku sprzedaży nieruchomości i praw nabytych lub nieruchomości wybudowanych przed 1 stycznia 2007 roku podatek jest płatny w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia nieruchomości. Podatnik oprócz tego powinien złożyć wypełniony w tym celu specjalny formularz PIT-23, który również należy złożyć w terminie 14 dni od dnia sprzedaży nieruchomości. Przychodu ze sprzedaży nieruchomości w takim przypadku nie trzeba już później wykazywać w żadnym innym zeznaniu podatkowym, w szczególności nie należy go wykazywać w zeznaniu rocznym. Warto także pamiętać, że zobowiązania podatkowe z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości ulegają przedawnieniu. Przedawnią się one z upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym upłynął termin płatności podatku.

W przypadku nieruchomości i praw nabytych lub wybudowanych po 1 stycznia 2007 r. podatnicy będą zobowiązani uiścić podatek w wysokości 19 %. Płatny jest on w terminie złożenia zeznania podatkowego za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie nieruchomości. Zeznanie to składane jest do 30 kwietnia roku następującego po roku, w którym nastąpiło zbycie. Zatem jeśli podatnik sprzeda mieszkanie w lipcu 2007 r., to transakcję należy wykazać do 30 kwietnia 2008 r. w rocznym PIT składanym w urzędzie skarbowym.

Zasad dotyczących rozliczenia dochodu ze sprzedaży nieruchomości i praw nie stosuje się, jeżeli mamy do czynienia:

• z budową i sprzedażą budynków mieszkalnych lub lokali mieszkalnych oraz sprzedażą gruntów i prawa wieczystego użytkowania gruntów, które są przedmiotem działalności gospodarczej podatnika;
• z przychodem ze sprzedaży nieruchomości i praw stanowiącym przychód z działalności gospodarczej lub z działów specjalnych produkcji rolnej.

Podatku nie płaci się oczywiście w tych przypadkach, w których możemy skorzystać ze zwolnień podatkowych, np. z nowej ulgi meldunkowej.

Ulga meldunkowa

Zastosowanie tego rodzaju zwolnienia podatkowego dotyczy wyłącznie tych nieruchomości i praw, które zostały nabyte lub wybudowane po 1 stycznia 2007 r. Zgodnie z nowymi przepisami wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane z odpłatnego zbycia:

• całego budynku mieszkalnego, jego pewnej części lub jakiegoś udziału w takim budynku,
• lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub jakiegoś udziału w takim lokalu,
• spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub jakiegoś udziału w takim prawie,
• prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub pewnego udziału w takim prawie,
• jeżeli podatnik był zameldowany w budynku lub lokalu na pobyt stały przez okres nie krótszy niż 12 miesięcy przed datą zbycia.

Wystarczy zatem, że podatnik zamelduje się na pobyt stały na okres 12 miesięcy, a przy jego sprzedaży nie bedzie musiał zapłacić 19% podatku.

Oświadczenie takie należy złożyć w urzędzie skarbowym, właściwym ze względu na miejsca zamieszkania podatnika. Składa się je w formie pisemnej, ponieważ fiskus nie przewidział żadnego osobnego formularza. Pismo powinno zawierać podstawowe dane podatnika, czyli imię, nazwisko i NIP (numer identyfikacji podatkowej) oraz jego własnoręczny podpis. W przypadku małżonków pismo powinno zawierać dane i podpisy obojga z nich. W przypadku współwłaścicieli nie będących małżonkami, każdy ze współwłaścicieli składa odrębne oświadczenie.

Meldunek w uldze meldunkowej

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, które wprowadziły ulgę meldunkową, nie doprecyzowały, od jakiego momentu ma być liczony meldunek. Można snuć przypuszczenia, wynikające z pewnej praktyki, że meldunek można liczyć od momentu zameldowania. Jednakże tutaj pojawia się rozbieżności interpretacyjne, czy meldunek należy liczyć od momentu dokonania zameldowania czy od momentu nabycia nieruchomości. Ta wątpliwość na razie pozostaje nierozwiązana, gdyż część specjalistów broni stanowiska, że meldunek powinien być liczony od momentu faktycznego zameldowania. Inni zaś twierdzą, że od momentu nabycia nieruchomości, ponieważ ulga ma zastosowanie do nieruchomości nabytych po 1 stycznia 2007 r. Dotąd nie są znane ani stanowisko Ministerstwa Finansów, ani interpretacja organów podatkowych. Pozostaje tylko czekać.

Przykład 1

Podatnik sprzedał w kwietniu zakupioną w styczniu 2007 r. nieruchomość. Niestety nie upłynął jeszcze 12 miesięczny okres od zameldowania się w niej na pobyt stały. Czy w takim przypadku może on liczyć na ulgę meldunkową?

Niestety nie. W takim przypadku podatnik nie może skorzystać ze zwolnienia dochodu z tej sprzedaży. Zwolnienie w uldze meldunkowej jest zasadne w stosunku do podatnika, który w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa majątkowego złoży oświadczenie, że spełnia warunki do zwolnienia. Jednym z takich warunków jest zameldowanie w budynku lub lokalu na pobyt stały przez okres nie krótszy niż 12 miesięcy przed datą zbycia. Podatnik zatem nie może wykazać tej zależności, dlatego też zmuszony będzie do zapłaty 19% podatku od uzyskanego z tej sprzedaży dochodu.

Małżonkowie wobec ulgi meldunkowej

Przepisy ustawy o PIT nie wyjaśniają kwestii, czy małżonkowie chcąc skorzystać z ulgi muszą być w nieruchomości zameldowani oboje, czy wystarczy, że czynność meldunkową dopełni jeden ze współmałżonków. Zdaniem Ministerstwa Finansów jeśli tylko jeden z małżonków był zameldowany w sprzedawanym mieszkaniu lub domu, to tylko on skorzysta z nowej ulgi przy jego sprzedaży. Resort uznał, że nowy warunek należy rozpatrywać odrębnie dla każdego z małżonków. Z dochodów ze sprzedaży małżonkowie muszą rozliczać się bowiem oddzielnie. Jeśli więc tylko mąż był zameldowany w lokum przez ten okres, to tylko on nie zapłaci podatku. Co innego, jeśli małżonkowie mają rozdzielność majątkową. Wówczas warunek 12-miesięcznego zameldowania musi spełnić tylko ta osoba, która jest właścicielem.

Przykład 2

Małżonkowie nabyli wspólnie nieruchomość. Jeden z małżonków zameldował się w niej w lutym 2007 roku, natomiast drugi do chwili obecnej tego nie uczynił. Czy w świetle obowiązujących przepisów drugi z małżonków na prawo do zastosowania wobec niego 19% ulgi meldunkowej?

Tylko jeden z małżonków będzie miał prawo do uzyskania ulgi meldunkowej, drugi natomiast nie gdyż nie spełnił warunku 12 miesięcznego okresy zameldowania w tej nieruchomości.

Podstawa prawna: Nowelizacja ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz.U. 2006 r. Nr 217 poz. 1588).

Przemysław Gogojewicz
Kancelaria Usług Prawnych Gogojewicz & Rams

Przemysław Gogojewicz