Boom na rynku wtórnym spowodował, że wiele osób związało swoją przyszłość gospodarczą z obrotem lub zarządzaniem nieruchomościami. Z dniem 1 stycznia 2008 roku weszła w życie nowelizacja przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami w części dotyczącej wykonywania działalności zawodowej w dziedzinie gospodarki nieruchomościami. Nowelizacja ta zmieniła m.in. wymogi, które muszą spełnić osoby ubiegające się o nadanie licencji zawodowej w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami oraz licencji zawodowej w zakresie zarządzania nieruchomościami.
Licencja dla pośrednika
Zgodnie z art. 182 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami (dalej: ustawa)licencję zawodową w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami nadaje się osobie fizycznej, która:
- posiada pełną zdolność do czynności prawnych;
- nie była karana za przestępstwa przeciwko mieniu, dokumentom,za przestępstwa gospodarcze, za fałszowanie pieniędzy, papierówwartościowych, znaków urzędowych, za składanie fałszywych zeznań oraz za przestępstwa skarbowe;
- posiada wyższe wykształcenie;
- ukończyła studia podyplomowe w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami;
- odbyła praktykę zawodową w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami.
Obowiązek ukończenia studiów podyplomowych w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami nie dotyczy osób, które ukończyły studia wyższe, których program uwzględnia co najmniej minimalne wymogi programowe dla studiów podyplomowych w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami.
Stwierdzenie, że program studiów wyższych uwzględnia minimalne wymogi programowe dla studiów podyplomowych w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami następuje na podstawie zaświadczenia uczelni. Warto podkreślić, że pośrednik w obrocie nieruchomościami zobowiązany jest do stałego doskonalenia kwalifikacji zawodowych. Podlega on obowiązkowemu ubezpieczeniu od odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem czynności pośrednictwa. Jeżeli pośrednik wykonuje czynności przy pomocy innych osób, działających pod jego nadzorem, podlega on również ubezpieczeniu od odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone działaniem tych osób.
Przy wykonywaniu działalności zawodowej w związku z zawartą umową pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, w zakresie objętym tą umową, pośrednik odpowiedzialny zawodowo za jej wykonanie ma prawo wglądu oraz pobierania odpowiednich odpisów, wypisów i zaświadczeń zawartych w:
- księgach wieczystych;
- katastrze nieruchomości;
- ewidencji sieci uzbrojenia terenu;
- tabelach taksacyjnych i na mapach taksacyjnych tworzonych na podstawie art. 169 ustawy;
- planach miejscowych, studiach uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gmin oraz decyzjach o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu;
- rejestrach członków spółdzielni mieszkaniowych, którym przysługują prawa określone w art. 180 ust. 1 pkt 2 ustawy;
- ewidencji ludności.
Pośrednikowi nie wypełniającemu swoich zawodowych obowiązków zgodnie z nowelizacją ustawy (wynikającą z nowego brzmienia art. 183 ust. 2 pkt 3) może zostać zawieszona licencja zawodowa na okres od 3 miesięcy do 1 roku. Pośrednik może również zostać pozbawiony licencji zawodowej z możliwością ponownego ubiegania się o jej nadanie.
Pozbawienie licencji zawodowej następuje w przypadku:
- utraty zdolności do czynności prawnych;
- skazania za przestępstwa;
- sądowego zakazu wykonywania zawodu pośrednika w obrocie nieruchomościami;
- sądowego zakazu prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami.
Pozbawienie licencji zawodowej następuje także z mocy prawa z dniem, w którym orzeczenie sądu stało się prawomocne. Osoba pozbawiona licencji zawodowej jest zobowiązana niezwłocznie poinformować o tym zdarzeniu ministra właściwego do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej.
Standardy licencji zawodowych
Standardy licencji zawodowych zostały opracowane przez Polską Federację Pośredników w Obrocie Nieruchomościami i opublikowane w pracy W.J. Brzeski, G. Dobrowolski, S. Sędek: Vademecum pośrednika nieruchomości, Krakowskiego Instytutu Nieruchomości.
Zgodnie z tą publikacją:
- do standardów zawodowych należy zaliczyć:
a) działalność zgodną z prawem i opartą na wiedzy fachowej związanej z dobrą znajomością rynku nieruchomości, wiedzy budującej prestiż zawodowy pośrednika,
b) redagowanie umów pośrednictwa w sposób zrozumiały, całościowy, zgodny z prawem i zasadami współżycia społecznego,
c) prezentowanie ofert wobec osób trzecich w sposób obiektywny,
d) udzielanie wszelkich informacji o nieruchomości przyjętej do oferty,
e) umiejętność rozpoznania celu umowy i odstąpienia od niej, gdy jest sporządzona dla pozoru lub zmierza do pokrzywdzenia wierzycieli bądź ma niegodziwy cel, sprzeczny z prawem lub zasadami współżycia społecznego,
f) lojalność w stosunku do zleceniodawcy; obowiązek ten sprowadza się do podejmowania działań w kierunku zmierzającym do sfinalizowania transakcji na warunkach możliwie najkorzystniejszych dla niego. - do standardów etycznych należy zaliczyć:
a) godne reprezentowanie siebie i swojego środowiska zawodowego,
b) świadczenie usługi według najlepszej wiedzy i woli, uczciwie, rzeczowo i z należytą starannością,
c) ochronę interesów wszystkich klientów i uczciwe traktowanie stron transakcji,
d) informowanie klientów o rzeczywistej wartości rynkowej nieruchomości objętej ofertą,
e) osiąganie korzyści ze świadczenia usług w sposób uczciwy.
Zarządzanie nieruchomością polega na podejmowaniu decyzji i dokonywaniu
czynności mających w szczególności na celu:
- zapewnienie właściwej gospodarki ekonomiczno-finansowej nieruchomości;
- zapewnienie bezpieczeństwa użytkowania i właściwej eksploatacji
nieruchomości; - zapewnienie właściwej gospodarki energetycznej w rozumieniu
przepisów Prawa energetycznego; - bieżące administrowanie nieruchomością;
- utrzymanie nieruchomości w stanie nie pogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem;
- uzasadnione inwestowanie w nieruchomość.
Kto może zostać zarządcą
Zgodnie z przepisami art. 187 ust. 1 ustawy w nowym brzmieniu, licencję zawodową w zakresie zarządzania nieruchomościami nadaje się osobie fizycznej, która:
- posiada pełną zdolność do czynności prawnych,
- nie była karana za przestępstwa przeciwko mieniu, dokumentom, za przestępstwa gospodarcze, za fałszowanie pieniędzy, papierów wartościowych, znaków urzędowych, za składanie fałszywych zeznań oraz za przestępstwa skarbowe,
- posiada wyższe wykształcenie,
- ukończyła studia podyplomowe w zakresie zarządzania nieruchomościami,
- odbyła praktykę zawodową w zakresie zarządzania nieruchomościami.
Obowiązek, ukończenia studiów podyplomowych w zakresie zarządzania nieruchomościami nie dotyczy osoby, która ukończyła studia wyższe, których program uwzględnia co najmniej minimalne wymogi programowe dla studiów podyplomowych w zakresie zarządzania nieruchomościami.
Obecnie zarządca nieruchomości przekazuje organom wykonawczym gminy właściwej ze względu na miejsce położenia nieruchomości dane dotyczące czynszów najmu lokali mieszkalnych, w powiązaniu z lokalizacją, wiekiem budynku i jego stanem technicznym oraz powierzchnią użytkową lokalu i jego standardem, wynikające z umów najmu, położonych w zarządzanych przez niego budynkach, w terminach i według wzoru określonych w odrębnych przepisach.
Zarządca działa na podstawie umowy o zarządzanie nieruchomością, zawartej z jej właścicielem, wspólnotą mieszkaniową albo inną osobą lub jednostką organizacyjną, której przysługuje prawo do nieruchomości, ze skutkiem prawnym bezpośrednio dla tej osoby lub jednostki organizacyjnej. Umowa wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności. W umowie wskazuje się w szczególności zarządcę nieruchomości odpowiedzialnego zawodowo za jej wykonanie, numer jego licencji zawodowej, oraz oświadczenie o posiadanym ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem czynności zarządzania nieruchomościami.
Pozbawienie licencji zawodowej w zakresie zarządzania następuje dokładnie w takich samych wypadkach jak ma to miejsce w przypadku licencji zawodowej w zakresie pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości.
Pozbawienie licencji zawodowej następuje z mocy prawa z dniem, w którym orzeczenie sądu stało się prawomocne. Osoba pozbawiona licencji zawodowej jest zobowiązana niezwłocznie poinformować o tym zdarzeniu ministra właściwego do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej.
Nadawanie licencji
Warto wiedzieć, że to minister właściwy do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej nadaje przedsiębiorcy uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości. Ten sam minister nadaje również licencje zawodowe w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami lub licencje zawodowe w zakresie zarządzania nieruchomościami. Państwowa Komisja Kwalifikacyjna w postępowaniu kwalifikacyjnym stwierdza, czy dany przedsiębiorca spełnił wymogi do otrzymania danego typu licencji.
Postępowanie kwalifikacyjne przeprowadza się na koszt przedsiębiorców ubiegających się o nadanie uprawnień i licencji zawodowych. Koszty są pokrywane przez wniesienie opłaty za postępowanie kwalifikacyjne. Wysokość opłaty za postępowanie kwalifikacyjne nie może być wyższa niż kwota przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia w roku poprzedzającym przeprowadzenie postępowania kwalifikacyjnego, ogłaszanego przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego na podstawie przepisów o emeryturach i rentach z Funduszu Ubezpieczeń Społecznych.
Nowe rozporządzenie w zakresie nadawania licencji
Nowe rozporządzenie w sprawie nadawania uprawnień i licencji zawodowych w dziedzinie gospodarowania nieruchomościami jest wykonaniem upoważnienia zawartego w art. 197 ust. 1-5 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.).
Rozporządzenie to zastąpiło rozporządzenie ministra infrastruktury z dnia 17 lutego 2005 r. w sprawie nadania uprawnień i licencji zawodowych w dziedzinie gospodarowania nieruchomościami oraz doskonalenia kwalifikacji zawodowych przez rzeczoznawców majątkowych, pośredników w obrocie nieruchomościami i zarządców nieruchomości (Dz.U. Nr 35, poz. 314).
Nowe rozporządzenie porządkuje zapisy dotyczące programu i regulaminu organizacji praktyk zawodowych w dziedzinie gospodarowania nieruchomościami, a przede wszystkim przepisy dotyczące warunków oraz sposobu odbywania i dokumentowania praktyk zawodowych oraz nieznacznie zmienia nazewnictwo w tym zakresie. Wprowadzone zmiany stanowią uszczegółowienie i usystematyzowanie obecnie obowiązujących przepisów dotyczących wydawania dzienników praktyki zawodowej, dokonywania wpisów w dzienniku praktyki, sposobu potwierdzenia przez prowadzącego praktykę lub osobę uprawniona dokonanych wpisów oraz sposobu prowadzenia przez organizatora praktyki rejestrów wydanych dzienników oraz listy prowadzących praktykę zawodową.
Rozporządzenie wprowadza obowiązek przekazywania ministrowi przez organizatora praktyki rejestru wydanych dzienników praktyki do końca każdego kwartału oraz przekazywania na bieżąco wszelkich zmian na liście prowadzących praktykę zawodowa.
Nowy przepis wyklucza przypadki dokonywania wpisów wykonywanych czynności w ramach praktyki zawodowej z data wcześniejsza niż data wydania dziennika, co skutkowało nie dopuszczeniem takich kandydatów przez Panstwowa Komisje Kwalifikacyjna do egzaminu.
Rozporządzenie zmieniło wzór dziennika praktyki zawodowej dodając w dzienniku dla kandydatów na rzeczoznawców majątkowych wiersz do wpisania tytułu wykonywanego projektu operatu szacunkowego, a także precyzując, w przypadku dziennika dla kandydatów na pośredników w obrocie nieruchomościami oraz zarządców nieruchomości, obowiązek wpisywania w dzienniku praktyki liczby godzin poświeconych na wykonywanie czynności w ramach praktyki.
Bez zmian pozostały natomiast zasady przeprowadzania etapu wstępnego oraz części pisemnej i ustnej egzaminu dla kandydatów na rzeczoznawców majątkowych. Ze względu na wątpliwości kandydatów przystępujących do postępowania kwalifikacyjnego szczegółowo określono co powinien zawierać wniosek o dopuszczenie do postępowania kwalifikacyjnego oraz wniosek o ponowne przystąpienie do części ustnej egzaminu.
Radykalnie natomiast zmieniły się zasady i sposób przeprowadzania postępowania kwalifikacyjnego dla kandydatów na pośredników w obrocie nieruchomościami oraz zarządców nieruchomości. Postępowanie to obecnie składa się z jednego etapu, w którym Państwowa Komisja Kwalifikacyjna stwierdza spełnienie przez kandydatów wymogów określonych w art. 182 lub 187 ustawy o gospodarce nieruchomościami.
Kandydaci na pośredników w obrocie nieruchomościami oraz na zarządców nieruchomości nie zdają egzaminu, tak jak to miało miejsce dotychczas.
Podstawa prawna:
- Ustawa z dnia 24 sierpnia 2007 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2007 r. Nr 173, poz. 1218);
- Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 28 grudnia 2007 r. zmieniające rozporządzenie w sprawie nadawania uprawnień i licencji zawodowych w dziedzinie gospodarowania nieruchomościami oraz doskonalenia kwalifikacji zawodowych przez rzeczoznawców majątkowych, pośredników w obrocie nieruchomościami i zarządców nieruchomości (Dz.U. z 2007 r. Nr 250, poz. 1874);
- Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.).
Przemysław Gogojewicz