Najem krótkoterminowy budzi coraz więcej kontrowersji. Koniec z opłacalnością?

Do tej pory najem krótkoterminowy był zjawiskiem uciążliwym dla wszystkich, którzy dzielili z tego typu działalnością swoją przestrzeń życiową. Nadchodzące zmiany prawne mogą sprawić, że problematyczny stanie się on również dla prowadzących ten biznes.

Hałas, niszczenie przestrzeni wspólnej, czy w skrajnych przypadkach nawet zagrożenie dla własnego bezpieczeństwa. To problemy, z którymi zmagać się muszą sąsiedzi lokali, które właściciele przeznaczyli na najem krótkoterminowy. A skala tego biznesu w Polsce jest naprawdę duża. Z danych Ministerstwa Sportu i Turystyki wynika, że w naszym kraju znajduje się obecnie ok. 100 tys. tego typu obiektów. To co dziesiąte ze wszystkich wynajmowanych mieszkań.

Liczby wywindowała w górę rosnąca popularność tej metody zarobku połączona z boomem na rynku mieszkań. Opór społeczny, rosnąca świadomość konsumentów, a także nadchodzące zmiany prawne mogą się wkrótce przyczynić do odwrócenia tej tendencji.

Problemy dla mieszkańców

Z pewnością nikt nie chciałby mieszkać w sąsiedztwie lokalu, w którym często dochodzi do zakłócenia nie tylko ciszy nocnej, ale także nadmiernych hałasów w ciągu dnia. Choć w regulaminach wielu mieszkań przeznaczonych na najem krótkoterminowy jednym z punktów jest zakaz urządzania imprez, to z egzekwowaniem jego przestrzegania bywa różnie. Zwłaszcza, że właściciel obiektu w większości przypadków mieszka daleko od niego. Często zleca także prowadzenie tej działalności agencji.

Okazjonalni najemcy często nie szanują również przestrzeni wspólnej budynku. To już konkretny problem dla wspólnoty mieszkaniowej i deweloperów. Obie z tych grup próbują go rozwiązać na gruncie prawnym. Efektem są uchwały zakazujące tego typu działalności, a w niektórych przypadkach zapisy już w umowie zakupu lokalu. Zdaniem prawników to jednak klauzule niedozwolone, które stoją w sprzeczności z prawem własności.

Najem krótkoterminowy czekają zmiany prawne

Zagadnienie stało się na tyle poważnym problemem, że najem krótkoterminowy ma wkrótce zostać obwarowany konkretnymi regulacjami. Unijne rozporządzenie w tej sprawie zacznie obowiązywać już 20 maja 2026 roku. W myśl jego założeń każde z mieszkań przeznaczonych na najem krótkoterminowy będzie musiało zostać zgłoszone do dedykowanego im rejestru. Brak takiego wpisu będzie się wiązał z karą administracyjną w wysokości do 50 tys. zł. W przypadku naruszeń obiekt może również zostać wykreślony z nowego zbioru. To w praktyce zamknie możliwość dalszego prowadzenia tej działalności.

Dodatkowo platformy rezerwacyjne, takie jak Booking czy Airbnb, będą miały obowiązek cyklicznego informowania administracji rządowej o liczbie rezerwacji w danych obiektach. To ma dać państwu większą kontrolę nad branżą.

W perspektywie czasu są jednak możliwe również głębsze zmiany. Po 3 latach od wejścia w życie wspomnianych przepisów gminy mają zyskać szczególne uprawnienie. Będą mogły wprowadzać na swoim terenie strefy ograniczeń, w których nie będzie mogła być prowadzona działalność najmu krótkoterminowego.

To założenia rządowego projektu implementacji unijnego rozporządzenia. Swoją inicjatywę w tej kwestii przedstawili również posłowie Polski 2050. Założenia tego projektu znoszą czas oczekiwania na wprowadzenie niektórych z wyżej wymienionych uprawnień.

Niezależnie od tego, która wersja przepisów wejdzie finalnie w życie, nałoży na wynajmujących nowe obowiązki, które stawiają pytanie o opłacalność wynajmu krótkoterminwego.

Czy najem krótkoterminowy przestanie być opłacalny?

Zmiana opłacalności tego typu działalności stała się także udziałem samych konsumentów. I nie chodzi tym razem o „czarne owce”, których naganne zachowanie wymusza konieczność wprowadzenia nowych prawnych regulacji. Eksperci przekonują, że polski rynek najmu krótkoterminowego znacząco zmienił swój charakter. W ostatnich latach wzrosły bowiem oczekiwania klientów tego typu usług.

„Dzisiejszy klient jest znacznie bardziej świadomy i wymagający niż jeszcze kilka lat temu. Nie wybiera już tylko lokalizacji, ale całe doświadczenie pobytu. Jeżeli apartament nie spełnia określonych standardów, to po prostu wypada z rynku […] Jeszcze kilka lat temu wystarczyło ustawić jedną cenę i czekać na rezerwacje. Dziś to podejście oznacza realne straty. Rynek działa dynamicznie i wymaga ciągłej optymalizacji” – mówi Kamil Gaszyński, Dyrektor Zarządzający Solarento.

Wspomniana optymalizacja dotyczy także profesjonalizacji usług, które towarzyszą najmowi. Obsługa gości, czy usługi sprzątające stają się powoli rynkowym standardem. A koszty z tym związane sprawiają, że najem krótkoterminowy przestaje być łatwym źródłem dochodów.

„To nie jest już rynek łatwy, ale nadal jest bardzo atrakcyjny dla tych, którzy potrafią nim profesjonalnie zarządzać” – podsumowuje Kamil Gaszyński.

Wszystko wskazuje na to, że po 20 maja 2026 roku sytuacja w branży stanie się jeszcze trudniejsza.Autorzy zmian prawnych przekonują o świadomości wpływu, jaki najem krótkoterminowy ma na rozwój turystyki. Ich celem ma być jedynie większa profesjonalizacja sektora. To jednak wystarczający argument za tym, by na rynku w prosty sposób utrzymali się jedynie najwięksi.