Obrót nieruchomościami a podatek od czynności cywilnoprawnych

Jak określić wartość rynkową nieruchomości?

W każdym przypadku wartość rynkową określa się na dzień dokonania czynności cywilnoprawnej. Dla określenia wartości rynkowej nieruchomości nie mają znaczenia te zaszłości, które zaistniały po zawarciu np. umowy kupna sprzedaży, istotny jest taki skład i wymiar takiej umowy jaki istniał w dniu jej podpisania. Jeżeli nabywcy z jakichkolwiek względów rozebrali część nabytych budynków, to nie mogą domagać się ograniczenia wartości nieruchomości o wartość rozebranych obiektów.

Przy obliczeniu podstawy podatku od czynności cywilnoprawnych od wartości rzeczy nie odlicza się przejętych długów i ciężarów. Nie ma bowiem znaczenia w jaki sposób określona zostanie cena sprzedaży. Może to nastąpić również poprzez zobowiązanie do przejęcia długu w rozumieniu art. 519 § l kc.

Przepis ustawy wyraźnie mówi o tym, że nie odlicza się przejętych przez nabywcę długów i ciężarów. Z treści tego przepisu wynika więc, że chodzi o takie długi i ciężary, które nabywca przejmuje w chwili zawarcia czynności cywilnoprawnej.

Jeżeli strony czynności cywilnoprawnej nie określiły wartości przedmiotu tej czynności lub wartość określona przez strony nie odpowiada, według oceny organu podatkowego, jej wartości rynkowej, organ ten wezwie strony do jej określenia, podwyższenia lub obniżenia, w terminie nie krótszym niż 14 dni od dnia doręczenia wezwania, podając jednocześnie wartość według własnej, wstępnej oceny. Jeżeli strony, pomimo wezwania, nie określiły wartości lub podały wartość nie odpowiadającą wartości rynkowej, organ podatkowy dokona jej określenia na podstawie opinii biegłego. Jeżeli wartość określona w ten sposób przekroczy o 33% wartość podaną przez strony, koszty opinii ponoszą solidarnie strony czynności cywilnoprawnej.

Co na to Sąd?

W wyroku z dnia 9 grudnia 2005 sygn. akt III SA/Wa 2265/05 WSA w Warszawie odnosząc się do sposobu ustalenia wartości rynkowej stwierdził, iż przede wszystkim własna, wstępna ocena wartości rynkowej przedmiotu czynności cywilnoprawnej dokonana przez organ podatkowy w wezwaniu skierowanym do stron, nie może być oceną dowolną. Organ podatkowy powinien zatem wyjaśnić stronom w oparciu, o jakie przesłanki poddał w wątpliwość cenę przez nie ustaloną, a także podać informacje o cenach rynkowych na danym terenie w obrocie podobnymi rzeczami w czasie dokonania transakcji (por, wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 9 stycznia 1998 r. sygn. akt l SA/Gd 708/96, niepubl.).

Tak dokonana wstępna ocena wartości rynkowej przedmiotu czynności cywilnoprawnej pozwoliłaby, zdaniem Sądu, uniknąć długotrwałego postępowania podatkowego. Należy zwrócić uwagę że w wyroku NSA nie sposób odnaleźć dane, które stanowiły podstawę ustalenia przez Naczelnika Urzędu Skarbowego wstępnej wartości rynkowej nieruchomości. Zgodnie bowiem z poglądem utrwalonym w orzecznictwie opinia biegłego (biegłych) jest jednym z dowodów podlegających ocenie organu podatkowego wraz z innymi dowodami zebranymi w sprawie.