Obrót nieruchomościami w Ustawie o VAT

Sprzedaż gruntu

Sprzedaż gruntu niezabudowanego opodatkowana jest stawką podstawową w wysokości 22%, bez względu na to, co w przyszłości ma być na nim wybudowane. Ze zwolnienia z opodatkowania, na mocy art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, korzystają wyłącznie tereny niezabudowane inne niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę. Podstawę opodatkowania przy sprzedaży gruntów zabudowanych określa art. 29 ust. 5 ustawy, który stanowi, iż w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli nie wyodrębnia się z podstawy opodatkowania wartości gruntu.

Oznacza to, iż zastosowanie obniżonej stawki VAT do sprzedaży gruntów zabudowanych będzie możliwe jedynie w przypadku, gdy z obniżonej stawki korzysta sprzedawany obiekt budowlany. Jeżeli więc przedmiotem sprzedaży będzie grunt, na którym posadowiony jest budynek mieszkalny opodatkowany stawką 7%, również grunt opodatkowany będzie tą samą stawką. W sytuacji, gdy dostawa dotyczyć będzie gruntu, na którym posadowiony jest obiekt użytkowy (podlegający opodatkowaniu według stawki 22%), stawką właściwą będzie 22%.

Jeżeli sprzedawany obiekt jest zwolniony z VAT np. jako towar używany – również grunt korzysta ze zwolnienia z VAT.

Problem pojawia się wówczas, gdy sprzedawany jest grunt, na którym znajdują się budynki, do których stosuje się różne stawki podatkowe. W tej sytuacji należałoby przypisać części gruntu do poszczególnych budynków i opodatkować je właściwą stawką. Niestety przepisy ustawy nie określają w jaki sposób należy dokonać takiego wyodrębnienia. Problem ten wyjaśniło Ministerstwo Finansów na swoich stronach internetowych:

„Zgodnie z postanowieniami art. 29 ust. 5 ustawy w przypadku dostawy budynków i budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Przepis ten powoduje, że co do zasady grunt podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są sprzedawane budynki. Pamiętać jednak należy o tym, że przepis ten określa podstawę opodatkowania, a zatem wartość od której liczy się kwoty podatku. Dlatego też w przypadku gdy dochodzi do sprzedaży gruntu, na którym znajdują się budynki trwale z nim związane podlegające opodatkowaniu według różnych stawek należy proporcjonalnie do wartości sprzedawanych budynków przypisać odpowiednio do nich udział gruntu i zastosować właściwe stawki.”