Czy mogę sprzedać działkę, którą dostałem jako darowiznę od rodziców?

Posiadam działkę z domem, w którym mieszka moja mama. Chciałabym sprzedać część tej działki bez domu. Czy potrzebna mi będzie zgoda mamy? Działkę otrzymałam w formie darowizny od rodziców 16 lat temu.

Zgoda nie będzie potrzebna, nawet jeśli w drodze darowizny ustanowiono służebność osobistą na rzecz darczyńcy, dysponowanie przez właściciela darowaną nieruchomością (gruntu) nie wymaga zgody uprawnionego do korzystania z części składowej tej nieruchomości (budynku). Służebność osobista stanowi ograniczone prawo rzeczowe, które jest niezbywalne i przysługuje uprawnionemu bez względu na to, kto jest właścicielem nieruchomości obciążonej służebnością. Każdorazowe jednak rozporządzanie własnością obciążoną służebnością osobistą nie wymaga zgody uprawnionego.

Co do zasady, prawo własności do nieruchomości może być przeniesione także w drodze darowizny, dlatego wraz z jej dokonaniem stała się Pani właścicielem gruntu i ma prawo niezależnie nim dysponować. Co więcej, jest Pani właścicielem wszelkich części składowych gruntu, którymi są m.in. trwale związane z gruntem budynki (dom). Nawet jeśli mama została uprawniona do korzystania z domu poprzez ustanowienie służebności, ma Pani nieograniczone prawo dysponowania zarówno gruntem, jak i domem trwale z nim związanym.

W powyższym stanie faktycznym sprzedaż części działki będzie wymagała w pierwszej kolejności jej podziału geodezyjnego, który może zostać dokonany tak, aby przedmiotem zbycia była wydzielona część nieobejmująca budynku. Wniosek o podział nieruchomości składa się do wójta, burmistrza lub prezydenta, który w drodze decyzji zatwierdza podział. Ponadto w przypadku, gdy w wyniku podziału wzrośnie wartość rynkowa nieruchomości, właściciel może zostać obciążony opłatą adiacencką, której wysokość nie może przekroczyć 30% różnicy wartości nieruchomości. Przy określaniu wartości nieruchomości nie bierze się jednak pod uwagę wartości części składowych – w powyższym przypadku domu mieszkalnego. Każdorazowo podział nieruchomości winien być także zgodny z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.
Warto wskazać, iż sprzedaż części nieruchomości nabytej w drodze darowizny 16 lat temu nie zrodzi obowiązku podatkowego w podatku dochodowym, gdyż upłynął termin pięcioletni od dnia nabycia warunkujący konieczność rozliczenia przychodu z odpłatnego zbycia.

Anna Świech
Kancelaria INITIUM Krzysztof Biernacki

Podstawa prawna:

• Art. 46 § 1, art. 48, art. 300, Ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014 r. Nr 0, poz. 121)

• Art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a, Ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r. Nr 0, poz. 361)

• Art. 93, art. 96 ust. 1, art. 98a, Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651)