Sprzedaż nieruchomości na nowych zasadach

Jak należy ustalić właściwy podatek?

Należy bezwzględnie pamiętać, że nieruchomości sprzedawane w 2007 i w latach następnych podlegać będą dwóm różnym reżymom opodatkowania w zależności od tego, kiedy taka nieruchomość została nabyta lub wybudowana. Zatem, jeżeli nabycie lub wybudowanie nieruchomości miało miejsce do 31 grudnia 2006 r., podatnik nadal musi stosować stare, obowiązujące do końca 2006 roku reguły opodatkowania nieruchomości i również stare zwolnienia. Jeżeli natomiast nabycie lub wybudowanie nieruchomości nastąpiło po 1 stycznia 2007 r., zastosowanie mają już nowe przepisy.

Należy zatem rozważyć dwa przypadki:

• pierwszy z nich dotyczący ustalenia podatku, jeżeli nabywamy nieruchomość wybudowaną przed 1 stycznia 2007 roku;
• drugi, kiedy nabywamy nieruchomość wybudowaną po 1 stycznia 2007 roku.

Jeżeli nabywamy starą nieruchomość wybudowaną do końca 2006 roku wówczas podatek, przy założeniu zbycia takich nieruchomości lub praw przed upływem 5 lat od końca roku, w którym nastąpiło ich nabycie lub wybudowanie, wynosi 10 % podstawy opodatkowania, czyli od uzyskanego przychodu.

Jeśli chodzi o podstawę obliczania podatku od sprzedaży starych nieruchomości wybudowanych do końca 2006 roku, to przychodem w takich przypadkach będzie co do zasady cena wyrażona w umowie. Warto tutaj zauważyć , że nie jest to zawsze cały przychód. Pomimo tego faktu, podatek ma w tym przypadku charakter ryczałtu płaconego od przychodów, można jednakże uwzględnić w nim niektóre koszty podatkowe. Z przepisów ustawy o PIT wyraźnie wynika, że przychodem jest wartość określona w umowie, którą można pomniejszyć o koszty odpłatnego zbycia, takie jak np. opłaty notarialne, opłaty sądowe, opłaty skarbowe, koszty pośredników w obrocie nieruchomościami. Wszystkie zatem koszty uwzględnia się w wysokości wydatków faktycznie poniesionych.

W przypadku sprzedaży nieruchomości i praw nabytych lub nieruchomości wybudowanych przed 1 stycznia 2007 roku podatek jest płatny w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia nieruchomości. Podatnik oprócz tego powinien złożyć wypełniony w tym celu specjalny formularz PIT-23, który również należy złożyć w terminie 14 dni od dnia sprzedaży nieruchomości. Przychodu ze sprzedaży nieruchomości w takim przypadku nie trzeba już później wykazywać w żadnym innym zeznaniu podatkowym, w szczególności nie należy go wykazywać w zeznaniu rocznym. Warto także pamiętać, że zobowiązania podatkowe z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości ulegają przedawnieniu. Przedawnią się one z upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym upłynął termin płatności podatku.

W przypadku nieruchomości i praw nabytych lub wybudowanych po 1 stycznia 2007 r. podatnicy będą zobowiązani uiścić podatek w wysokości 19 %. Płatny jest on w terminie złożenia zeznania podatkowego za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie nieruchomości. Zeznanie to składane jest do 30 kwietnia roku następującego po roku, w którym nastąpiło zbycie. Zatem jeśli podatnik sprzeda mieszkanie w lipcu 2007 r., to transakcję należy wykazać do 30 kwietnia 2008 r. w rocznym PIT składanym w urzędzie skarbowym.

Zasad dotyczących rozliczenia dochodu ze sprzedaży nieruchomości i praw nie stosuje się, jeżeli mamy do czynienia:

• z budową i sprzedażą budynków mieszkalnych lub lokali mieszkalnych oraz sprzedażą gruntów i prawa wieczystego użytkowania gruntów, które są przedmiotem działalności gospodarczej podatnika;
• z przychodem ze sprzedaży nieruchomości i praw stanowiącym przychód z działalności gospodarczej lub z działów specjalnych produkcji rolnej.

Podatku nie płaci się oczywiście w tych przypadkach, w których możemy skorzystać ze zwolnień podatkowych, np. z nowej ulgi meldunkowej.