Wielki powrót hipotek na rynek coraz bardziej realny

2009-10-13 Bankier.pl

Intensywna kampania kredytów mieszkaniowych Millennium na 100 proc. wartości rozpoczęła jesienną walkę banków o kredytobiorców. Inne banki niemal jak na sygnał ruszyły ze swoimi kampaniami. Widać, że wojna o lokaty skończyła się sukcesem i banki znów „siedzą” na kasie. Co gorsze zbliża się koniec roku i trzeba wykazać lepsze wyniki finansowe. Dobrze byłoby więc powalczyć o kawałek tortu z prowizjami za udzielanie kredytów hipotecznych. „Druga faza” na rynku mieszkaniowym, więc jest już być może bliska.

Millennium znów sprzedaje marzenia i wraca do tej samej wody, a inni? Sęk w tym, że można kredyt hipoteczny udzielić na „hurra” i zarażać marzeniami, ale można też zwrócić się do klientów z jasnym przesłaniem. Dajemy kredyt na przejrzystych zasadach. Wiesz za co płacisz i wiesz, jak będzie przebiegać współpraca z bankiem. Zrażeni będą jedynie wyjadacze wisienek, szukający promocji i rat „0%”. Prowizje określone literalnie w umowie i stałe oprocentowanie, bo kredyt musi przecież kosztować. Tak wyglądałby ideał. Obserwując jednak oferty polskich banków można zauważyć, że ta druga droga nie jest chętnie wybierana. Jest na pewno trudniejsza, bo klientowi czasami trzeba odmówić, powiedzieć, że coś niestety kosztuje. A tak działając można pozbawić się siebie kolejnych dochodów, premii.

Konserwatywne podejście przynosi jednak i korzyści bankowi. Lojalność klienta. Niektóre banki już zaczynają to doceniać. Ostatni pomysł Banku BZ WBK, żeby zaoferować stałe oprocentowanie (co prawda w ograniczonym czasie) jest chyba krokiem w tę drugą stronę. Zresztą bank sam to otwarcie przyznaje, że liczy na klientów doceniających stabilne warunki oferty, gdyż ma nadzieję, że będą przedpłacać kredyt. W tak niespokojnych czasach, to coś świeżego na naszym rynku, ale nie odkrywczego z punktów widzenia samej idei kredytowania mieszkań. Dla kredytobiorcy wizja spłaty powiedzmy 360 miesięcznych rat jest już sam w sobie abstrakcją, więc należałoby przynajmniej ustalić jej wysokość. Prawda, że proste? Z góry wiem ile ma do zapłaty spłacając zarówno pierwszą ratę, jak i ostatnią.

Kredyty hipoteczne o stałym oprocentowaniu przez cały okres kredytowania są standardem w krajach rozwiniętych, np. w Niemczech. Banki w Polsce nie mogą klientom zaoferować stałych kosztów kredytów, gdyż same mają problem z pozyskaniem kapitału o stałych kosztach. Większość depozytów w polskich bankach jest krótkoterminowa, co oznacza, że udzielane z nich kredyty nie mogą być o stałej stopie procentowej, gdyż naraża to bank na ryzyko bankructwa przy wzroście rynkowych stóp procentowych. Banki to ryzyko chętnie więc przerzucają na klientów. To oni w konsekwencji ponoszą ewentualne straty z powodu rosnących stóp procentowych. Nową ofertę Banku BZ WBK należy, więc traktować jako ciekawy i pozytywny sygnał, ale żeby stał się on normą rynkową jak na razie nie ma zupełnie szans. Polski rynek kredytów hipotecznych po prostu w porównaniu z Zachodem jest ciągle niedorozwinięty w zakresie rozwiązań instytucjonalnych.

Tam pieniądze np. z funduszy emerytalnych trafiają na rynek mieszkaniowy, w Polsce tego rodzaju fundusze zamiast finansować nieruchomości, skupiają się na finansowaniu długu publicznego. Płacimy cenę braku długoterminowych kapitałów na rynku kredytowym. Dostęp do tych długoterminowych kapitałów zapewnić może nam drogą na skróty Euro lub rozwój prawdziwej bankowości hipotecznej zorientowanej na bezpieczeństwo klienta, a nie doraźne zyski banków. Taki układ pozwoli funkcjonować zarówno bankom, jak i klientom w spokojnej koegzystencji wspólnego celu. Efektywnego (dla banków) i bezpiecznego, a także dostępnego (dla klientów) finansowania potrzeb mieszkaniowych.

Bogusław Półtorak,
Główny Ekonomista Bankier.pl SA